Artikel 9.21 Ow: De notariële verklaring bij de levering

Artikel 9.21 Ow is het slot op de deur. Een akte waarmee een onroerende zaak wordt vervreemd aan iemand anders dan de gemeente, de provincie of de Staat, wordt alleen in de openbare registers ingeschreven als op of bij het stuk een notariële verklaring staat. Die verklaring houdt in dat er geen voorkeursrecht op de zaak is gevestigd, of dat de vervreemding niet in strijd is met dit hoofdstuk en de daarop rustende bepalingen.

Waarom dit het scherpste middel is

De overdracht van een onroerende zaak komt tot stand door een notariële akte en inschrijving daarvan in de openbare registers (artikel 3:89 BW). Ontbreekt de verklaring, dan vindt die inschrijving niet plaats en komt er dus geen eigendomsovergang. Het voorkeursrecht wordt op die manier niet achteraf gerepareerd maar vooraf gehandhaafd, bij de notaris, zonder dat er een procedure nodig is.

Dit is iets anders dan nietigheid

Houd dit uit elkaar. De aanbiedingsplicht van artikel 9.7 Ow is een verplichting van de vervreemder. Artikel 9.21 Ow is een inschrijvingsbelemmering: de koop blijft als overeenkomst bestaan, maar de levering stuit. En artikel 9.22 Ow geeft de overheid een repressief middel tegen rechtshandelingen die het voorkeursrecht ondergraven. Drie figuren, drie momenten.

De verklaring is een eigen verantwoordelijkheid

De notaris verklaart niet dat de vervreemder iets heeft beloofd, maar dat de vervreemding niet in strijd is met het hoofdstuk. Hij zal daarom willen zien waarop een beroep op een uitzondering rust: de familieband of de verdeling bij artikel 9.8 Ow, de ingeschreven overeenkomst en de drie data bij artikel 9.9 Ow, het ontheffingsbesluit bij artikel 9.10 Ow, of de afwijzing en de uitnodiging bij artikel 9.14 Ow. Wie wil leveren, levert die stukken aan.

Het tweede lid

Het tweede lid stelt met de notariële verklaring gelijk een verklaring van een persoon als bedoeld in artikel 91 van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek die overeenkomstig het daar bepaalde een onderhandse akte tot levering heeft opgesteld. Het gaat om een smalle categorie, maar de eis zelf blijft dezelfde.

Een voorbeeld. Een eigenaar verkoopt zijn perceel aan een ontwikkelaar zonder de gemeente te hebben uitgenodigd. Bij de notaris blijkt uit de registers een voorkeursrecht. De notaris kan de verklaring niet afgeven en de akte wordt niet ingeschreven. De koper heeft een koopovereenkomst en geen eigendom, en de verkoper een leveringsverplichting die hij niet kan nakomen.

In de praktijk

• Voor de verkoper: breng de uitzondering of de doorlopen procedure in kaart voordat u een leveringsdatum afspreekt.
• Voor de koper: maak de koop afhankelijk van de afgifte van deze verklaring; dat is doeltreffender dan een boetebeding.
• Voor de executerende hypotheekhouder: bouw het dossier zo op dat de notaris kan verklaren dat artikel 9.8, onder e, Ow is nageleefd, bij een onderhandse verkoop inclusief de gelegenheid voor de overheid om een bod te doen.

Deze eis sluit aan op de hoofdregel van artikel 9.7 Ow en op de uitzonderingen in de artikelen 9.8, 9.9 en 9.10 Ow. Is een vervreemding er toch doorheen gekomen, dan kan de overheid de nietigheid inroepen op grond van artikel 9.22 Ow.