Artikel 15.28 Ow: Wat krijgt de huurder bij onteigening?

Bij onteigening van een verhuurde zaak heeft de huurder een eigen aanspraak op schadeloosstelling (artikel 15.27 Ow). Dit artikel geeft daarvoor twee bijzondere regels. De eerste: bij het vaststellen van die vergoeding wordt rekening gehouden met de kans dat de huurverhouding zonder de onteigening zou hebben voortgeduurd.

Die kans is de kern van de berekening. Een huurder met een aflopend contract dat vermoedelijk niet zou zijn verlengd, verliest minder dan een huurder die er naar verwachting nog jaren had gezeten. De wet maakt geen onderscheid tussen woonruimte en bedrijfsruimte en kent geen vast bedrag, bijvoorbeeld een aantal jaarhuren: de schade wordt per geval begroot.

Huren na de terinzagelegging

De tweede regel staat in het tweede lid en is hard. Is de huurovereenkomst aangegaan nadat de ontwerponteigeningsbeschikking ter inzage is gelegd, dan heeft de huurder geen recht op schadeloosstelling. Wie een pand huurt terwijl openbaar is dat het onteigend gaat worden, kan de onteigenaar daar niet voor laten opdraaien.

Toch niet met lege handen

Die huurder heeft in plaats daarvan een vordering tot schadevergoeding tegen zijn verhuurder, tenzij zij iets anders zijn overeengekomen. Dat is een gewone civiele vordering tussen huurder en verhuurder en loopt dus niet mee in de onteigeningsprocedure. De uitzondering voor afwijkende afspraken betekent ook dat een verhuurder deze aansprakelijkheid in het huurcontract kan uitsluiten.

Ook voor onderhuurders

De aanspraak geldt niet alleen voor de huurder zelf. Artikel 15.27 Ow noemt ook de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, en voor hem gelden de regels van dit artikel langs dezelfde lijn. Was de onderverhuur niet toegestaan, dan ontbreekt die aanspraak en blijft alleen de verhouding met de hoofdhuurder over.

Een voorbeeld. Een beginnend horecaondernemer huurt in juni een pand. In maart daarvoor is de ontwerponteigeningsbeschikking ter inzage gelegd. Hij raakt het pand kwijt, maar heeft geen aanspraak op schadeloosstelling. Hij moet het bij zijn verhuurder zoeken, en dat lukt alleen als het huurcontract die aansprakelijkheid niet heeft weggeschreven.

In de praktijk

• Voor de huurder: ga voor het ondertekenen van een huurcontract na of er een ontwerponteigeningsbeschikking ter inzage ligt, en lees wat het contract over schade bij onteigening zegt.
• Voor de verhuurder: houd er rekening mee dat na de terinzagelegging het risico voor de schade van een nieuwe huurder bij jou komt te liggen, en meld de onteigening voordat je verhuurt.

De doorwerking van de algemene regels voor de eigenaar loopt via artikel 15.27 Ow: de maatstaf van volledige vergoeding in artikel 15.18 Ow en de peildatum van artikel 15.20 Ow gelden dus ook voor de huurder. Voor de pachter geeft artikel 15.29 Ow een vergelijkbaar opgebouwde regeling.