Artikel 15.24 Ow: Een gemiddelde prijs voor een heel complex

Soms maakt het onteigende deel uit van een groter geheel dat als één project wordt ontwikkeld. Dit artikel schrijft voor dat bij het bepalen van de prijs rekening wordt gehouden met de baten en lasten die uit de exploitatie van dat geheel voortvloeien en met de manier waarop die ter plaatse worden omgeslagen, voor zover een redelijk handelende koper en verkoper dat ook zouden doen.

Dat geheel heet een complex; de prijs die eruit volgt heet de complexwaarde. Onderdeel b maakt duidelijk wat die benadering betekent: alle functies die het omgevingsplan toedeelt aan locaties binnen het complex beïnvloeden de waardering van alle zaken binnen dat complex. Niet alleen de functie van het eigen perceel dus.

Waarom er wordt geëgaliseerd

Binnen een ontwikkelingsgebied kan het omgevingsplan aan de ene kavel een functie voor woningbouw toedelen en aan de andere een functie voor groen, water of een ontsluitingsweg. Wie welke functie krijgt, is voor de ontwikkeling van het geheel vooral een kwestie van indeling. Zou je elk perceel los waarderen, dan kreeg de eigenaar van de groenstrook bijna niets en de eigenaar van de bouwkavel veel. Door de waarde over het complex te egaliseren, krijgen zij een gemiddelde prijs.

De complexwaarde is geen eindbedrag

De complexwaarde dient om de prijs te bepalen waarvan artikel 15.22 Ow uitgaat bij het vaststellen van de werkelijke waarde. Het is dus een tussenstap. Voor een concreet perceel kan die prijs daarna nog omhoog of omlaag door eigenschappen van dat perceel zelf, zoals de ligging of de gesteldheid van de bodem.

Wanneer is er een complex

De wettekst omschrijft het complex als een samenstel van zaken dat als één geheel in exploitatie wordt gebracht of al is gebracht. Dat is een feitelijke vraag: wordt het gebied als één project ontwikkeld, met baten en lasten die over het geheel worden omgeslagen? Losse percelen die niets met elkaar te maken hebben, vormen geen complex, ook niet als zij naast elkaar liggen.

Een voorbeeld. In een gebied waar honderd woningen komen, worden de meeste percelen bestemd voor de huizen en wordt een strook langs de rand ingericht voor waterberging en een fietspad. De eigenaar van die strook wordt onteigend. Zijn grond wordt niet gewaardeerd als groenstrook, maar op de gemiddelde prijs van het hele complex.

In de praktijk

• Voor de onteigende: breng in kaart welk gebied als één exploitatie wordt ontwikkeld, want de begrenzing van het complex bepaalt de hoogte van de prijs.
• Voor de onteigenaar: onderbouw de omslag van baten en lasten met de exploitatieopzet van het gebied.

Dit artikel werkt op de prijs van artikel 15.22, tweede lid, Ow. Na de egalisatie kan artikel 15.25 Ow nog een correctie meebrengen voor voordelen en nadelen van functies die door het project tot verwezenlijking komen.