Artikel 12.38 Ow: Hoe wordt de waarde geschat?

De geldelijke afrekening van een herverkaveling rust op schattingen, en dit artikel bepaalt wie die maakt en waarover zij gaan. Gedeputeerde staten schatten, en zij doen dat op twee fronten. Zij kunnen zich daarbij laten bijstaan door onafhankelijke deskundigen; de verantwoordelijkheid voor de uitkomst blijft bij hen.

De twee schattingen

De eerste schatting betreft de waardeverandering van de onroerende zaken als gevolg van de landinrichting, per eigenaar. Dat gaat over het effect van de inrichting van het gebied zelf: betere ontsluiting, betere waterhuishouding, grotere kavels. De tweede schatting betreft de geldelijke verrekeningen tussen de oude en de nieuwe eigenaar bij de overgang van zaken. Daarbij wordt gekeken naar de waardeverandering door een landinrichtingsactiviteit, naar de waarde van gebouwen, werken en beplantingen, naar de andere dan de agrarische waarde, en naar de overige zaken.

Wat onder werken valt

Het begrip werken komt niet uit de Omgevingswet maar uit het burgerlijk recht. Wat als onroerend geldt en wat de eigendom van de grond omvat, is geregeld in artikel 3:3 BW en artikel 5:20 BW. Een schuur, een mestsilo, een dam of een beschoeiing hoort daarmee tot de zaken die in de schatting worden betrokken; de Omgevingswet geeft daar geen eigen omschrijving van.

Volgens welke regels wordt geschat

De schatting is niet vrij. Zij vindt plaats volgens de regels die bij algemene maatregel van bestuur zijn gesteld over de bepalingen over kavels en rechten en over de inhoud van het besluit geldelijke regelingen (artikel 12.24 Ow en artikel 12.37 Ow). Wie een schatting wil narekenen, moet dus naast de wet die uitvoeringsregels leggen.

Twee ontwerpen tegelijk ter inzage

In beginsel wordt het ontwerp van het besluit geldelijke regelingen opgesteld met inachtneming van het ruilbesluit dat onherroepelijk is geworden. Dat is logisch, want zonder vaststaande toedeling valt niet te berekenen wie wat tekortkomt. Gedeputeerde staten kunnen echter bepalen dat beide ontwerpen gelijktijdig ter inzage worden gelegd. Dat levert tijdwinst op, maar verandert niets aan de maatstaf: ook dan wordt het besluit geldelijke regelingen genomen op basis van het onherroepelijke ruilbesluit (artikel 16.33j Ow). De voorbereiding verloopt via afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (artikel 16.33h Ow en artikel 16.33i Ow).

Een voorbeeld. Een melkveehouder ruilt drie kleine percelen voor één kavel bij huis. De schatting brengt in beeld dat zijn grond door de nieuwe ontwatering in waarde stijgt, dat de beschoeiing van de oude sloot vervalt en dat hij een schuur op het ingebrachte perceel achterlaat. Die drie posten gaan afzonderlijk de afrekening in.

In de praktijk

• Voor de eigenaar: leg de toestand van uw grond, gebouwen, werken en beplantingen vóór de uitvoering vast met foto's en meetgegevens, want de schatting van verschillen begint bij die beginsituatie.
• Voor wie midden in de procedure koopt of verkoopt: de verrekening tussen oude en nieuwe eigenaar wordt afzonderlijk geschat; regel in de koopovereenkomst voor wiens rekening die komt.

De uitkomsten van deze schattingen vormen de eerste twee onderdelen van het besluit geldelijke regelingen (artikel 12.37 Ow). Dat besluit zelf is voorgeschreven in artikel 12.36 Ow.