Artikel 12.2 Ow: Gelden de regels voor eigenaren ook voor erfpachters?

Veel bepalingen over landinrichting en kavelruil spreken over de eigenaar: die brengt grond in, die krijgt grond toegedeeld, die draagt een aandeel in de kosten. Dit artikel zorgt ervoor dat wie geen eigenaar is maar wel een zakelijk recht op de grond heeft, in diezelfde positie zit.

Het gaat om opstallers, erfpachters, beklemde meiers, vruchtgebruikers, houders van een recht van gebruik of bewoning van een onroerende zaak, en appartementseigenaren. Voor hen zijn de bepalingen over eigenaren van overeenkomstige toepassing.

Wat van overeenkomstige toepassing betekent

De bepaling wordt gelezen alsof waar eigenaar staat, ook de erfpachter of de opstaller is bedoeld, voor zover dat in hun verhouding past. Er komt dus geen aparte regeling voor deze groep; zij lopen mee in de bestaande regeling. Waar een bepaling naar haar aard niet op hen kan worden toegepast, blijft toepassing uit.

Waarom deze schakel nodig is

Bij een erfpacht of een recht van opstal is het genot van de grond in feitelijke zin van de beperkt gerechtigde. Hij bewerkt het land, hij heeft er de gebouwen of de leiding, hij voelt het als zijn kavel verschuift. Zou hoofdstuk 12 alleen de eigenaar aanspreken, dan zou de partij met het grootste belang bij de herverkaveling buiten de procedure en buiten de verrekening vallen.

De opsomming bevat zowel rechten uit het Burgerlijk Wetboek — erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik en bewoning, appartementsrecht — als het beklemrecht, een oud recht dat in delen van Noord-Nederland nog voorkomt en dat de beklemde meier een voortdurend gebruiksrecht op de grond geeft.

Een voorbeeld. Een tuinder pacht niet, maar heeft een recht van erfpacht op twee percelen van een landgoed. Die percelen liggen in een herverkavelingsblok. Dankzij dit artikel geldt hij voor de toedeling en de verrekening als eigenaar: hij heeft aanspraak op kavels en hij draagt het aandeel in de kosten dat bij die kavels hoort. De bloot eigenaar van het landgoed hoeft dat niet voor hem te doen.

De schakel verandert niets aan het eigendom zelf. Een erfpachter wordt geen eigenaar; het Burgerlijk Wetboek blijft bepalen wat zijn recht inhoudt en hoe het eindigt. Hij neemt alleen de plaats in die hoofdstuk 12 aan de eigenaar toekent, voor de duur en de omvang van zijn recht.

Omdat de bepaling geldt voor het hele hoofdstuk en de daarop berustende regels, werkt zij ook door bij de vrijwillige kavelruil van artikel 12.44 Ow: een erfpachter kan daar in dezelfde hoedanigheid partij bij zijn.

In de praktijk

• Voor de beperkt gerechtigde: ga uit van uw eigen positie en wacht niet op de eigenaar. Stukken die aan eigenaren worden gestuurd, gaan ook over uw recht.
• Voor de eigenaar: leg vast wie welk recht op het perceel heeft; bij erfpacht en opstal loopt de procedure voor dat deel langs de gerechtigde en niet langs u.

Dit artikel staat naast artikel 12.1 Ow: dat bepaalt wie rechthebbende is, dit artikel bepaalt wie als eigenaar meedoet. Beide werken door in de aanspraak op toedeling van artikel 12.26 Ow en in de kosten van artikel 12.6 Ow.