Artikel 11.10 Ow: Onteigenen bij een pand dat onveilig blijft

Deze derde bijzondere noodzaakregel gaat over panden, open erven en terreinen waar het met de leefbaarheid, de gezondheid of de veiligheid grondig mis is. Houdt het onteigeningsbelang verband met het opheffen van een overtreding als bedoeld in artikel 17 Woningwet in zo'n gebouw, op zo'n open erf of op zo'n terrein, dan ontbreekt de noodzaak tot onteigening.

Daarop geldt dezelfde uitzondering als bij de twee voorgaande artikelen: de noodzaak ontbreekt niet als de uitoefening van de bevoegdheden van artikel 13b, tweede lid, Woningwet geen uitzicht heeft geboden op het duurzaam achterwege blijven van zo'n overtreding. De wet knoopt het onteigeningsbelang hier dus aan een overtreding uit de ene bepaling van de Woningwet en de voorafgaande inzet aan de bevoegdheden uit een andere bepaling van die wet.

Waarom dit in de Omgevingswet staat

Een gebouw of terrein dat structureel onveilig of onbewoonbaar blijft, drukt op de kwaliteit van de fysieke leefomgeving en op het doelmatig gebruik daarvan. Dat is de reden dat onteigening in beeld kan komen: niet om de overtreder te treffen, maar om de locatie weer geschikt te maken voor gewoon gebruik. Het gaat om een uiterst middel.

Niet de eigenaar maar de situatie

De regel kijkt naar de toestand van het gebouw of terrein, niet naar de vraag wie schuld heeft. Ook een eigenaar die er zelf niets aan kan doen, bijvoorbeeld omdat een huurder de boel laat verloederen, kan met een onteigening worden geconfronteerd. Zijn bescherming zit niet in dit artikel maar in de schadeloosstelling: de schade die hij rechtstreeks en noodzakelijk door de onteigening lijdt, wordt volledig vergoed (artikel 15.18 Ow).

Wat de eigenaar hieraan heeft

Voor de eigenaar is dit artikel vooral een waarborg. Zonder voorafgaand, vruchteloos ingrijpen op grond van de Woningwet is er geen noodzaak tot onteigening. Hij kan dat punt in de bekrachtigingsprocedure aan de orde stellen, en de rechtbank onderzoekt de noodzaak ook zonder dat iemand erover klaagt (artikel 16.107 Ow).

Een voorbeeld. Een vervallen schuur met een ingestort dak op een terrein vol afval levert jaar in jaar uit gevaar op voor de buurt. Het bestuur grijpt in, het terrein wordt opgeruimd, maar binnen een jaar is de situatie terug en is de eigenaar onvindbaar voor afspraken. Dat patroon kan de noodzaak dragen om het terrein te onteigenen zodat het opnieuw kan worden ingericht.

In de praktijk

• Voor de eigenaar: herstel de overtreding daadwerkelijk en blijvend; een duurzame oplossing haalt de grond onder dit onteigeningsspoor weg.
• Voor het bevoegd gezag: leg per ingreep vast wat is gedaan, wat het effect was en hoe snel de situatie terugkeerde.

De inhoud van de genoemde Woningwetbepalingen staat in die wet en niet hier. De overige eisen voor een onteigeningsbeschikking blijven gelden: het onteigeningsbelang van artikel 11.6 Ow, het minnelijk overleg en de zelfrealisatie van artikel 11.7 Ow en de urgentie van artikel 11.11 Ow. De twee verwante situaties staan in artikel 11.8 Ow en artikel 11.9 Ow.