Artikel 11.7 Ow: Minnelijk overleg en zelfrealisatie

Minnelijk overleg en zelfrealisatie

De noodzaak tot onteigening ontbreekt in ieder geval als: a. de onteigenaar geen redelijke poging heeft gedaan tot minnelijke verwerving van de onroerende zaak vrij van rechten en lasten, b. de onteigenaar geen redelijke poging heeft gedaan om overeenstemming te bereiken over het vervallen van zakelijke of persoonlijke rechten op de onroerende zaak, c. aannemelijk is dat op afzienbare termijn alsnog overeenstemming kan worden bereikt over de minnelijke verwerving van de onroerende zaak vrij van rechten en lasten en die overeenstemming zal leiden tot een spoedige levering daarvan, of d. aannemelijk is dat op afzienbare termijn alsnog overeenstemming kan worden bereikt over het vervallen van zakelijke of persoonlijke rechten op de onroerende zaak en die overeenstemming zal leiden tot het spoedig vervallen van die rechten.
De noodzaak tot onteigening ontbreekt ook als de eigenaar van of een beperkt gerechtigde op de onroerende zaak: a. aantoont bereid en in staat te zijn om de verwezenlijking van de beoogde vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer van de fysieke leefomgeving op zich te nemen, b. daarvoor concrete en op uitvoering gerichte voornemens heeft en die aan het bevoegd gezag kenbaar heeft gemaakt, en c. de beoogde vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer van de fysieke leefomgeving zal verwezenlijken op de door het bevoegd gezag beoogde wijze.
Het tweede lid is niet van toepassing als het gaat om een onroerende zaak waarvoor: a. niet eerder een onteigeningsbeschikking is gegeven vanwege het ontbreken van de noodzaak tot onteigening, bedoeld in artikel 11.5, onder b, in samenhang met dat lid, en binnen drie jaar na het kenbaar maken, bedoeld in dat lid, onder b, vanwege oorzaken die de eigenaar of beperkt gerechtigde had kunnen voorkomen geen begin is gemaakt met de verwezenlijking van de beoogde vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer van de fysieke leefomgeving, of b. in de bekrachtigingsprocedure of in hoger beroep het verzoek tot bekrachtiging van de onteigeningsbeschikking is afgewezen respectievelijk de onteigeningsbeschikking is vernietigd vanwege het kennelijk ontbreken van de noodzaak tot onteigening, bedoeld in artikel 11.5, onder b, in samenhang met dat lid, en binnen drie jaar na die uitspraak vanwege oorzaken die de eigenaar of beperkt gerechtigde had kunnen voorkomen geen begin is gemaakt met de verwezenlijking van de beoogde vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer van de fysieke leefomgeving.

Toelichting

Onteigening is een laatste middel. Dit artikel werkt dat uit door twee situaties te benoemen waarin de noodzaak tot onteigening ontbreekt: er is niet serieus geprobeerd het goedschiks te regelen, of de eigenaar kan het beoogde doel zelf verwezenlijken.

Het minnelijk overleg

Het eerste lid noemt vier gevallen. De noodzaak ontbreekt als de onteigenaar geen redelijke poging heeft gedaan de zaak minnelijk te verwerven, vrij van rechten en lasten. Ook ontbreekt zij als hij geen redelijke poging heeft gedaan om met de houders van zakelijke of persoonlijke rechten overeenstemming te bereiken over het vervallen van die rechten. En zij ontbreekt wanneer aannemelijk is dat op afzienbare termijn alsnog overeenstemming kan worden bereikt, over de verwerving of over het vervallen van die rechten, en dat die overeenstemming tot een spoedige levering of een spoedig verval zal leiden.

Een poging moet dus niet alleen zijn gedaan, zij moet redelijk zijn geweest. Eén brief met een bod ver onder de waarde is geen onderhandeling. Tegelijk hoeft de onteigenaar niet eindeloos door te praten: zodra duidelijk is dat er geen overeenstemming komt, is de weg vrij.

Zelfrealisatie

Het tweede lid geeft de eigenaar en de beperkt gerechtigde een eigen verweer. De noodzaak ontbreekt ook als hij aantoont bereid en in staat te zijn de beoogde ontwikkeling zelf op zich te nemen, daarvoor concrete en op uitvoering gerichte voornemens heeft die hij aan het bevoegd gezag kenbaar heeft gemaakt, en de ontwikkeling zal verwezenlijken op de wijze die het bevoegd gezag voor ogen staat. Die drie voorwaarden gelden samen. Een vaag plan, een plan dat niet is ingediend of een eigen variant die afwijkt van wat het bestuur wil, haalt het niet.

De rem op herhaald uitstel

Het derde lid voorkomt dat zelfrealisatie een manier wordt om te traineren. Is een onteigeningsbeschikking eerder uitgebleven of afgewezen omdat de noodzaak vanwege zelfrealisatie ontbrak, en is daarna binnen drie jaar geen begin gemaakt met de uitvoering door oorzaken die de eigenaar of beperkt gerechtigde had kunnen voorkomen, dan kan hij het verweer niet opnieuw voeren.

Een voorbeeld. Een eigenaar van een leegstaand pand hoort dat de gemeente wil onteigenen voor woningbouw volgens het gewijzigde omgevingsplan. Hij dient een uitgewerkt bouwplan in dat aan het plan voldoet, met een financieringsbevestiging. Daarmee ontbreekt de noodzaak. Begint hij vervolgens drie jaar lang niet te bouwen zonder goede reden, dan kan hij zich bij een nieuwe beschikking niet nog eens op zelfrealisatie beroepen.

In de praktijk

Voor de eigenaar: maak het zelfrealisatieplan concreet en stuur het aantoonbaar naar het bevoegd gezag vóórdat de beschikking wordt gegeven; uw kosten van bijstand bij het overleg kunnen voor rekening van de onteigenaar komen (artikel 15.47 Ow en artikel 16.112 Ow).
Voor de onteigenaar: leg het hele overleg vast, met biedingen, taxaties en reacties, want de rechtbank toetst de noodzaak hoe dan ook (artikel 16.107 Ow).

Redactionele toelichting . Geen juridisch advies.

Relevante jurisprudentie

Deze uitspraken bepalen hoe dit artikel wordt toegepast.

Werkt art. 6:22 Awb door in de bekrachtigingsprocedure?

Raad van State · 2026-07-08 · ECLI:NL:RVS:2026:3948

In hoger beroep tegen een uitspraak over de bekrachtiging van een onteigeningsbeschikking oordeelt de Afdeling bestuursrechtspraak dat art. 16.117 lid 2 onder a Ow afdeling 6.2 van de Awb van overeenkomstige toepassing maakt, zodat ook art. 6:22 Awb in dat hoger beroep kan worden toegepast. Dat art. 16.107 onder a Ow dwingend tot afwijzing verplicht bij een onjuist voorbereide beschikking, verhindert dat niet.
Moet een bod in het minnelijk overleg op een onafhankelijke taxatie rusten?

Raad van State · 2026-09-23 · ECLI:NL:RVS:2026:5646

Voor de fase van het minnelijk overleg bestaat geen verplichting om de biedingen van het begin af aan op een onafhankelijke taxatie te baseren, oordeelt de Afdeling bestuursrechtspraak; zo'n verplichting volgt niet uit dit artikel en ook niet uit een andere rechtsregel. Dat de gemeente haar eerste biedingen baseerde op een waardebepaling door haar eigen taxateur maakt het overleg daarom niet onvoldoende serieus.

Uitspraken via rechtspraak.nl. De samenvattingen zijn van de redactie.

Wettekst