Artikel 9.14 Ow: Geen bereidheid: wat mag u dan?

Artikel 9.14 Ow geeft het antwoord op de vraag die elke eigenaar na de aanbieding stelt: en nu. Zegt het bevoegd gezag dat het niet wil verkrijgen, of laat het de zes weken van artikel 9.13 Ow verlopen, dan komt de weg naar derden vrij. Hoe ver die vrijheid gaat, hangt af van de grondslag en de leeftijd van het voorkeursrecht.

De gewone uitkomst: drie jaar ruimte

Het eerste lid geeft de vervreemder drie jaar om het goed dat in de uitnodiging staat aan derden te vervreemden. Die periode begint op de dag van de afwijzende beslissing, of anders na het verstrijken van de beslistermijn. In die drie jaar hoeft hij niet opnieuw bij het bevoegd gezag langs.

Het voorkeursrecht blijft wel liggen

Hier zit het punt dat in de praktijk het meest wordt gemist. De vrijheid is persoonlijk en tijdelijk; het voorkeursrecht zelf blijft op de onroerende zaak rusten. Een koper die binnen die drie jaar verkrijgt, neemt de zaak dus over met het voorkeursrecht erop en zit bij een volgende verkoop zelf in de aanbiedingsplicht van artikel 9.7 Ow. En verkoopt de vervreemder niet binnen drie jaar, dan moet hij bij een latere verkoop opnieuw uitnodigen.

De uitzondering van het tweede lid: het recht vervalt

Anders is het als het voorkeursrecht al ten minste vijf jaar op een omgevingsplan rust en de uitnodiging is gedaan. Zegt het bevoegd gezag dan nee of laat het de termijn verlopen, dan vervalt het voorkeursrecht met ingang van de dag daarna. De grond is dan echt vrij, voor iedereen, en de gemeente mag er twee jaar lang niet op dezelfde grondslag opnieuw vestigen (artikel 9.3 Ow).

De achterliggende redenering is zichtbaar in de wet zelf: wie vijf jaar lang een harde planologische grondslag heeft gehad en dan toch niet wil kopen, mag de eigenaar niet langer vasthouden. Die vijf jaar rekent u vanaf het moment dat het omgevingsplan de functie toedeelde, ook als het recht eerder op een omgevingsvisie of een programma rustte en via artikel 9.4 Ow is doorgeschoven.

Een voorbeeld. Een eigenaar van een loods nodigt het college uit te onderhandelen. Het voorkeursrecht rust zeven jaar op het omgevingsplan. Het college bericht dat de gemeente niet wil kopen. Vanaf de dag daarna is het voorkeursrecht vervallen; de eigenaar verkoopt vrij en zijn koper erft geen aanbiedingsplicht. Had het recht pas twee jaar op het plan gerust, dan had hij drie jaar vrijheid gehad en zijn koper wel.

In de praktijk

• Voor de vervreemder: reken uit hoe lang het recht al op het omgevingsplan rust, want dat bepaalt of u drie jaar ruimte krijgt of een vervallen recht.
• Voor de koper: vraag bij een verkoop binnen die drie jaar om de uitnodiging en de afwijzing, en controleer of het voorkeursrecht is doorgehaald.
• Voor het bevoegd gezag: zorg bij verval voor onverwijlde doorhaling en mededeling (artikel 9.5 Ow).

Deze gevolgen horen bij de uitnodiging van artikel 9.12 Ow en de termijn van artikel 9.13 Ow. Wil de vervreemder juist dat de rechter zich over de prijs uitlaat, dan loopt dat via de artikelen 9.16 en 9.18 Ow.