Artikel 9.7 Ow: De aanbiedingsplicht van de eigenaar

Dit is het hart van hoofdstuk 9. Rust er een voorkeursrecht op een onroerende zaak, dan mag de rechthebbende niet vervreemden voordat hij de gemeente, de provincie of de Staat in de gelegenheid heeft gesteld het goed te verkrijgen. Dat gebeurt niet met een vrijblijvende mededeling maar via de procedure van paragraaf 9.2.3, die begint met de uitnodiging van artikel 9.12 Ow.

De wet vraagt dus geen aanbod met een prijs, maar een echte kans. Het bevoegd gezag mag ja of nee zeggen, en zegt het nee of laat het de termijn verlopen, dan komt de weg naar derden vrij (artikel 9.14 Ow). Het voorkeursrecht geeft de overheid voorrang, geen recht op de grond en geen eigen prijs.

Waarom de wet over een goed spreekt

Artikel 9.7 Ow gebruikt het woord goed en niet onroerende zaak. Dat is geen stijlkeuze. Het voorkeursrecht rust op de zaak, maar de aanbiedingsplicht treft ook de overdracht van beperkte rechten op die zaak: het begrip vervreemding in de bijlage bij artikel 1.1 Ow is daarop toegesneden. Erfpacht, opstal en vruchtgebruik zijn in het Burgerlijk Wetboek zelfstandige goederen, en wie zo een recht overdraagt, komt dus ook in deze procedure terecht.

Wie is de vervreemder

Vervreemder is degene die het goed kan overdragen: bij de zaak zelf de eigenaar, bij een beperkt recht de beperkt gerechtigde. De hypotheekhouder is geen vervreemder, want hij draagt niets over; de executoriale verkoop waartoe hij overgaat is apart geregeld in artikel 9.8, onder e, Ow. Bij mede-eigendom zijn alle deelgenoten gebonden, ook als er maar een wil verkopen.

Alleen bij een voorgenomen vervreemding

De plicht ontstaat pas als de rechthebbende daadwerkelijk wil overdragen. Het voorkeursrecht verbiedt niet om de grond te blijven gebruiken, te verhuren, te verpachten of te bezwaren met een hypotheek. Het grijpt in op het moment dat de zaak of het recht van eigenaar moet wisselen.

Een voorbeeld. Een tuinder heeft het erfpachtrecht op een perceel waarop de gemeente een voorkeursrecht heeft gevestigd. Hij wil stoppen en zijn erfpachtrecht verkopen aan een collega. Ook die overdracht valt onder artikel 9.7 Ow: hij moet de gemeente eerst uitnodigen te onderhandelen over verkrijging van zijn recht. De bloot eigenaar van hetzelfde perceel staat los daarvan in dezelfde positie voor zijn eigen recht.

In de praktijk

• Voor de eigenaar: ga niet eerst met een koper naar de notaris; de levering loopt vast op de verklaring van artikel 9.21 Ow.
• Voor de beperkt gerechtigde: reken erop dat de overdracht van uw eigen recht dezelfde route volgt als de verkoop van de zaak.
• Voor de koper: maak de koop afhankelijk van de uitkomst van de procedure, anders koopt u een leveringsverplichting die u niet kunt nakomen.

De uitzonderingen op deze hoofdregel staan in de artikelen 9.8, 9.9 en 9.10 Ow. Negeert iemand de plicht, dan stuit de inschrijving af op artikel 9.21 Ow en kan de overheid de nietigheid inroepen op grond van artikel 9.22 Ow.