Artikel 9.5 Ow: Wanneer moet het voorkeursrecht eraf?

Artikel 9.5 Ow gaat over het einde van het voorkeursrecht en legt het bestuursorgaan drie plichten op: intrekken, doorhalen en mededelen. Die drie zijn niet hetzelfde en lopen niet automatisch in elkaar over. Voor de eigenaar die weer wil kunnen verkopen, is vooral de tweede van belang.

Intrekken is verplicht, niet facultatief

Het eerste lid noemt twee gevallen waarin het bestuursorgaan dat het voorkeursrecht heeft gevestigd, geen keuze heeft. Het eerste is dat het recht niet langer voldoet aan de eisen van artikel 9.1, eerste of tweede lid, Ow, bijvoorbeeld omdat het gebruik van de grond niet meer van de toegedeelde functie afwijkt. Het tweede is dat de beschikking niet binnen de termijn van artikel 16.82a Ow in de openbare registers is ingeschreven; dan is het recht nooit gaan werken. In beide gevallen moet intrekking onverwijld volgen.

Doorhalen: pas dan is het register weer schoon

Een intrekkingsbesluit haalt het voorkeursrecht niet uit de registers. Dat moet apart gebeuren, en het tweede lid legt die zorg bij het bestuursorgaan. De regel geldt breder dan bij intrekking: ook als het recht van rechtswege is vervallen of als de beschikking door de rechter is vernietigd, moet de inschrijving onverwijld worden doorgehaald. Zolang dat niet is gebeurd, ziet de notaris bij een verkoop nog een voorkeursrecht staan en komt de levering niet verder (artikel 9.21 Ow).

Mededeling aan eigenaar en beperkt gerechtigde

Het derde lid verplicht het bestuursorgaan om het einde van het voorkeursrecht te melden aan de eigenaren en aan de beperkt gerechtigden op de onroerende zaak. Die laatste groep is uitdrukkelijk genoemd, en dat is logisch: ook een erfpachter of opstalhouder zit in de aanbiedingsplicht van artikel 9.7 Ow en heeft er belang bij te weten dat die is geëindigd. De mededeling geldt voor alle drie de eindes: intrekking, verval en vernietiging van de beschikking.

Een voorbeeld. Een eigenaar hoort niets meer van de gemeente nadat zijn perceel in het omgevingsplan de woonfunctie heeft gekregen die hij er zelf al realiseerde. Het voorkeursrecht voldoet dan niet meer aan de eisen van artikel 9.1 Ow en moet eraf. Krijgt hij geen mededeling en staat het recht nog in de registers, dan kan hij het college schriftelijk tot intrekking en doorhaling aanspreken en, als dat niets oplevert, de bestuursrechtelijke weg van de Awb volgen.

In de praktijk

• Voor de eigenaar: vraag na een verval of intrekking een uittreksel op en controleer of de doorhaling werkelijk is verwerkt.
• Voor de beperkt gerechtigde: u hoort zelf bericht te krijgen; blijft dat uit, meld uw recht dan schriftelijk bij het bestuursorgaan.
• Voor het bestuursorgaan: koppel het intrekkingsbesluit en de opdracht tot doorhaling aan elkaar, zodat er geen periode ontstaat waarin het register onjuist is.

Wanneer een voorkeursrecht van rechtswege eindigt, staat in artikel 9.4 Ow en in de artikelen 9.14 en 9.17 Ow. Na het einde geldt het hervestigingsverbod van artikel 9.3 Ow, en na een levering aan de overheid zorgt artikel 9.20, derde lid, Ow voor de doorhaling.