Artikel 4.18 Ow: Verouderde bebouwing verplicht opknappen

Soms is met een gebied niets mis wat de functie betreft, maar wel wat de staat van de bebouwing betreft. Voor die situatie kan de gemeente in het omgevingsplan moderniseringslocaties aanwijzen: locaties waar de aanwezige bouwwerken moeten worden gemoderniseerd of vervangen door gelijksoortige bebouwing.

De aanwijzing verandert de functie van de locatie dus niet. Het gaat om vernieuwing van wat er al staat, bijvoorbeeld door panden samen te voegen, inpandig te verbouwen, of te slopen en in vergelijkbare omvang terug te bouwen.

Het gebruik geldt als afwijkend

De kern van het artikel zit in de tweede zin. Zolang de modernisering of vervanging niet is verwezenlijkt, wordt het gebruik van die bouwwerken aangemerkt als afwijkend van de toegedeelde functie. Dat is een wettelijke kwalificatie en geen feitelijke vaststelling: ook als het gebruik gewoon binnen de functie past, telt het voor de toepassing van het plan als afwijkend.

Waarom dat uitmaakt

Wie gebruikmaakt van een bouwwerk op een moderniseringslocatie, kan voor dat gebruik dus niet aanvoeren dat het in overeenstemming is met het omgevingsplan. Daarmee ontstaat voor de eigenaar een reden om de vernieuwing ook werkelijk op te pakken. Het artikel is een prikkel, niet een bevoegdheid om zelf te gaan bouwen of om iemand uit een pand te zetten.

Grenzen aan de aanwijzing

De bepaling is bedoeld voor vernieuwing van bestaande bebouwing, niet voor een andere invulling van de locatie. Vervanging moet gaan om gelijksoortige bebouwing; wil de gemeente iets anders mogelijk maken, dan hoort dat in de functietoedeling en de regels van het omgevingsplan thuis. De aanwijzing komt ook langs die weg tot stand, bij de vaststelling of wijziging van het plan, met de inspraak die daarbij hoort.

Voor de modernisering zelf gelden de gewone regels. Bouwen en slopen zijn activiteiten waarvoor de rijksregels over bouwwerken gelden en waarvoor een omgevingsvergunning of een melding nodig kan zijn, en de nieuwe bebouwing moet passen binnen de regels van het omgevingsplan.

Een voorbeeld. Een rij winkelpanden in een oude dorpskern is sterk verouderd: lekkende daken, slechte isolatie, scheve gevels. De gemeente wil de winkelfunctie houden en wijst de locatie in het omgevingsplan aan als moderniseringslocatie. De eigenaren mogen hun panden blijven verhuren, maar zolang zij niet moderniseren geldt dat gebruik volgens het plan als afwijkend.

In de praktijk

• Voor de eigenaar: ga bij aankoop na of een locatie in het omgevingsplan als moderniseringslocatie is aangewezen, want dat bepaalt mede wat met het pand nog mag worden gedaan.
• Voor de gemeente: beschrijf in het plan concreet welke bebouwing het betreft en wat gelijksoortige vervanging is, zodat de verplichting handhaafbaar en voorspelbaar blijft.

De grondslag om dit soort regels in het omgevingsplan op te nemen staat in artikel 4.1 Ow en artikel 4.2 Ow. Regels over het uiterlijk van bouwwerken en de beleidsregels daarover staan in artikel 4.19 Ow; de rijksregels over bouwen, slopen en instandhouding in artikel 4.21 Ow.