- Indien de gefailleerde huurder is, kan zowel de curator als de verhuurder de huur tussentijds doen eindigen, mits de opzegging geschiede tegen een tijdstip, waarop dergelijke overeenkomsten naar plaatselijk gebruik eindigen. Bovendien moet bij de opzegging de daarvoor overeengekomen of gebruikelijke termijn in acht genomen worden, met dien verstande echter, dat een termijn van drie maanden in elk geval voldoende zal zijn. Zijn er huurpenningen vooruitbetaald, dan kan de huur niet eerder opgezegd worden, dan tegen de dag, waarop de termijn, waarvoor vooruitbetaling heeft plaats gehad, eindigt. Van de dag der faillietverklaring af is de huurprijs boedelschuld.
- Indien de gefailleerde pachter is, vindt het bovenstaande overeenkomstige toepassing.
←
Terug 38a · Huurkoop bij faillissement van de koper
Verder 40 · Opzegging van arbeidsovereenkomsten door de curator
→
Artikel 39 Faillissementswet (39 FW)
Opzegging van huur en pacht in het faillissement
Wettekst
Toelichting
Huurt een gefailleerde een pand, dan kunnen zowel de curator als de verhuurder de huur tussentijds laten eindigen. De curator heeft voor die opzegging wel machtiging van de rechter-commissaris nodig; voor de verhuurder geldt die eis niet. De wet trekt daarbij een grens die voor beide kanten werkt: een opzegtermijn van drie maanden is in elk geval genoeg. En vanaf de dag van de faillietverklaring is de huurprijs boedelschuld, wat betekent dat de verhuurder voor die periode vóór de gewone schuldeisers wordt betaald.
Hoe de opzegging werkt
De opzegging moet gericht zijn op een moment waarop dit soort overeenkomsten volgens plaatselijk gebruik eindigt, en de overeengekomen of gebruikelijke termijn moet in acht worden genomen. Daarbovenop staat de wettelijke bovengrens: langer dan drie maanden hoeft niemand aan te houden, ook niet als het contract een veel langere termijn kent. Ook een huurovereenkomst die nog vele jaren zou lopen, kan dus binnen enkele maanden eindigen.
Vooruitbetaalde huur
Is er huur vooruitbetaald, dan kan niet eerder worden opgezegd dan tegen de dag waarop de periode eindigt waarvoor die vooruitbetaling gold. Wie vooruit heeft betaald, houdt dus het genot waarvoor hij betaalde. De huur eindigt in dat geval op zijn vroegst aan het einde van de vooruitbetaalde periode.
De huur na de faillietverklaring
De huur die betrekking heeft op de tijd vanaf de faillietverklaring is boedelschuld. Dat is een belangrijk verschil met de huurachterstand van daarvóór: die oude achterstand is een gewone vordering die de verhuurder ter verificatie indient en waarop hij hoogstens een percentage krijgt. De periode na de faillietverklaring, inclusief de opzegtermijn, moet daarentegen uit de boedel worden voldaan vóór de concurrente schuldeisers aan de beurt komen.
Ook voor pacht
Het tweede lid verklaart dezelfde regeling van overeenkomstige toepassing wanneer de gefailleerde pachter is. Voor een agrarisch bedrijf geldt dus hetzelfde stramien: tussentijds eindigen kan van beide kanten, met dezelfde bovengrens aan de termijn en dezelfde behandeling van de pachtsom vanaf de faillietverklaring.
Een voorbeeld. Een winkelier met een huurcontract voor nog vier jaar gaat failliet. De curator zegt op; de huur eindigt na drie maanden. De achterstand van vóór het faillissement meldt de verhuurder aan als concurrente vordering. De huur over die drie maanden krijgt hij als boedelschuld betaald, voor zover de boedel toereikend is.
In de praktijk
Voor verhuurders betekent dit artikel dat een langjarig contract in drie maanden kan eindigen. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad kan de verhuurder na een opzegging op grond van dit artikel geen schadevergoeding vorderen voor de huur die hij door het voortijdige einde misloopt, ook niet als concurrente vordering en ook niet op grond van een beding in het huurcontract dat zo'n vergoeding toekent.
Voor de curator speelt mee dat de huur over elke maand na de faillietverklaring als boedelschuld ten laste van de boedel komt. Daartegenover kan het aanhouden van het pand nodig zijn voor een doorstart of voor de verkoop van de voorraad; die afweging maakt hij in het belang van de gezamenlijke schuldeisers.
Redactionele toelichting .
Geen juridisch advies.
Relevante jurisprudentie
Deze uitspraken bepalen hoe dit artikel wordt toegepast.
-
Schadevergoeding bedingen bij opzegging door de curator?
De curator van een failliete huurder zegde de huur op; de verhuurder wilde op grond van het contract vergoeding van de gemiste huur over de resterende looptijd. De Hoge Raad oordeelde dat opzegging op de voet van artikel 39 een regelmatige wijze van beeindiging is die niet tot schadevergoeding verplicht. De bepaling berust op een afweging tussen het belang van de boedel om boedelschulden niet te laten oplopen en het belang van de verhuurder bij betaling van de huur, die boedelschuld is; dat resultaat kan niet worden doorbroken door een beding dat recht geeft op vergoeding van de huur na de opzeggingsdatum.
-
Blijft het schadebeding gelden buiten de boedel om?
Opnieuw ging het om een contractueel recht van de verhuurder op vergoeding van de gemiste huur na opzegging door de curator. De Hoge Raad oordeelde dat opzegging op de voet van artikel 39 de geldigheid van zo'n beding onverlet laat, maar dat de daaruit resulterende vordering niet voor verificatie in het faillissement van de huurder in aanmerking komt. Heeft een derde die vordering gegarandeerd, dan verandert het faillissement en de opzegging niets aan die garantie, tenzij anders is bedongen; de regresvordering van de garant kan echter niet tegen de boedel worden uitgeoefend.
-
Geldt artikel 39 ook bij huur van roerende zaken?
Een leverancier van bekistingsmateriaal wilde de huur over de periode na het faillissement van haar huurder als boedelvordering erkend zien. Op een prejudiciele vraag antwoordde de Hoge Raad bevestigend: de tekst van artikel 39, eerste lid, spreekt van huur zonder onderscheid tussen onroerende en roerende zaken, en de ratio van de regeling - de curator kan lopende huur snel beeindigen, de verhuurder wordt gecompenseerd doordat de huurprijs vanaf de faillissementsdatum boedelschuld is - geldt bij roerende zaken evenzeer.
-
Bankgarantie en regres na opzegging door de curator
Een verhuurder claimde onder een bankgarantie onder meer de leegstandsschade na opzegging van de huur door de curator. De Hoge Raad vatte de lijn samen en werkte haar uit: de afweging die aan artikel 39 ten grondslag ligt betreft alleen de verhouding tussen verhuurder en boedel en strekt niet ter bescherming van de gefailleerde, zodat zo'n schadebeding jegens de huurder zelf niet nietig is maar alleen geen effect heeft tegen de boedel. Een garantie van een derde blijft gelden, maar de regresvordering van de garant kan op geen enkele wijze ten laste van de boedel worden gebracht.
-
Vertragingsrente over een boedelvordering is zelf ook boedelschuld
In een faillissement was huur onbetaald gebleven die als boedelvordering gold; de vraag was of de daarover verschuldigde vertragingsrente eveneens boedelschuld is. De Hoge Raad oordeelde dat wanneer verzuim bestaat ten aanzien van de voldoening van een boedelvordering en de schuldeiser recht heeft op schadevergoeding in de vorm van wettelijke of wettelijke handelsrente, de aard van de boedelvordering meebrengt dat ook die renteverplichting als boedelschuld moet worden aangemerkt. Hetzelfde geldt voor contractuele vertragingsrente. Dat de boedel ontoereikend is, staat aan het intreden van verzuim niet in de weg.
Uitspraken via rechtspraak.nl. De samenvattingen zijn van de redactie.