Artikel 238 Faillissementswet (238 FW)

Opzegging van huur en pacht tijdens de surseance

Zodra de surseance een aanvang heeft genomen, kan de schuldenaar, die huurder is, met inachtneming van het bij artikel 228 bepaalde, de huur tussentijds doen eindigen, mits de opzegging geschiede tegen een tijdstip, waarop dergelijke overeenkomsten naar plaatselijk gebruik eindigen. Bovendien moet bij de opzegging de daarvoor overeengekomen of gebruikelijke termijn in acht genomen worden, met dien verstande echter, dat een termijn van drie maanden in elk geval voldoende zal zijn. Zijn de huurpenningen vooruit betaald, dan kan de huur niet eerder worden opgezegd dan tegen de dag, waarop de termijn, waarvoor vooruitbetaling heeft plaats gehad, eindigt.
Van de aanvang der surseance af is de huurprijs boedelschuld.
Indien de schuldenaar pachter is, vindt het bovenstaande overeenkomstige toepassing.

Toelichting

Een huurcontract voor een pand dat niet meer nodig is, kan een onderneming in surseance zwaar belasten. Dit artikel geeft de schuldenaar daarom de mogelijkheid de huur tussentijds te beëindigen, ook als het contract nog jaren zou doorlopen. Daar staat tegenover dat de huur vanaf het begin van de surseance een boedelschuld is.

Opzeggen kan, maar niet alleen

De schuldenaar die huurder is, kan de huur tussentijds laten eindigen zodra de surseance is begonnen. Hij doet dat met inachtneming van artikel 228 Fw: de bewindvoerder moet er dus bij betrokken zijn. Een opzegging die de ondernemer op eigen houtje verstuurt, mist die basis.

Tegen welk moment en met welke termijn

De opzegging moet worden gedaan tegen een tijdstip waarop dit soort overeenkomsten volgens plaatselijk gebruik eindigen. Daarnaast geldt de overeengekomen of gebruikelijke opzegtermijn, met een belangrijke correctie: een termijn van drie maanden is in elk geval voldoende. Een contractuele termijn van een jaar kan de verhuurder dus niet tegenwerpen.

Is de huur vooruitbetaald, dan kan niet eerder worden opgezegd dan tegen de dag waarop de periode eindigt waarvoor die vooruitbetaling gold. De opzegging kan dus niet ingaan midden in een periode waarvoor de huur al is voldaan.

De huurprijs is boedelschuld

Vanaf het begin van de surseance is de huurprijs boedelschuld. Dat betekent dat de huur over die periode niet meeloopt in de gewone verdeling onder de oude schuldeisers, maar uit de boedel wordt voldaan met voorrang op hen. Voor huur over de tijd vóór de surseance geldt dat niet: een achterstand van vóór de aanvang is een gewone vordering, waarvoor de surseance werkt en die zo nodig onder een akkoord valt. Het tweede lid trekt de grens dus precies bij het begin van de surseance.

Ook voor pacht

Is de schuldenaar pachter in plaats van huurder, dan geldt dezelfde regeling. Voor agrarische bedrijven werkt de bepaling dus op dezelfde manier.

Een voorbeeld. Een winkelketen in surseance heeft vijf vestigingen, waarvan er twee structureel verlies maken. Met medewerking van de bewindvoerder zegt zij de huur van die twee panden op met een termijn van drie maanden, ook al liep het contract nog vier jaar. Over die drie maanden is de huur boedelschuld en gaat zij dus vóór de oude vorderingen van de andere schuldeisers.

In de praktijk

Voor de ondernemer is dit een manier om vaste lasten binnen korte tijd te verlagen. Een opzegging beëindigt de huur definitief; of een pand voor de voortzetting van het bedrijf nog nodig is, moet daarom vooraf vaststaan.

Voor de verhuurder heeft de regeling twee kanten. Hij kan zijn langlopende contract kwijtraken met een korte termijn, terwijl de huur over de surseanceperiode boedelschuld is. Hoe eerder hij weet of de huurder wil opzeggen, hoe eerder hij naar een nieuwe huurder kan zoeken.

Redactionele toelichting . Geen juridisch advies.

Relevante jurisprudentie

Deze uitspraken bepalen hoe dit artikel wordt toegepast.

Mag de verhuurder bij surseance zelf de huur beëindigen?

Hoge Raad · 2005-05-13 · ECLI:NL:HR:2005:AT2650

In de huurovereenkomst voor computerapparatuur van BaByXL stond dat de verhuurder bij surseance van de huurder mocht ontbinden en schadevergoeding kon vorderen ter grootte van de resterende huurtermijnen. De Hoge Raad oordeelt dat art. 238 Fw daaraan niet in de weg staat: het artikel geeft de huurder in het belang van de boedel een opzeggingsmogelijkheid, maar bevat geen verbod voor de verhuurder om eerder te beëindigen, en heeft in zoverre geen exclusieve werking. Dat het artikel van dwingend recht is, betekent alleen dat de opzeggingsmogelijkheid van de huurder niet contractueel kan worden uitgesloten. De artikelen over tussentijdse beëindiging bevatten ook geen regeling van schadevergoeding, zodat een beding daarover geldig kan zijn.
Vertragingsrente over een boedelvordering is zelf ook boedelschuld

Hoge Raad · 2021-12-24 · ECLI:NL:HR:2021:1994

In een faillissement was huur onbetaald gebleven die als boedelvordering gold; de vraag was of de daarover verschuldigde vertragingsrente eveneens boedelschuld is. De Hoge Raad oordeelde dat wanneer verzuim bestaat ten aanzien van de voldoening van een boedelvordering en de schuldeiser recht heeft op schadevergoeding in de vorm van wettelijke of wettelijke handelsrente, de aard van de boedelvordering meebrengt dat ook die renteverplichting als boedelschuld moet worden aangemerkt. Hetzelfde geldt voor contractuele vertragingsrente. Dat de boedel ontoereikend is, staat aan het intreden van verzuim niet in de weg.

Uitspraken via rechtspraak.nl. De samenvattingen zijn van de redactie.

Wettekst