Artikel 305 Faillissementswet (305 FW)

Voor de meeste mensen in de schuldsaneringsregeling is dit het artikel dat het meest uitmaakt: het bepaalt of zij in hun huis kunnen blijven. De wet regelt hier drie dingen tegelijk. De bewindvoerder kan de huur tussentijds beëindigen, een huurachterstand van vóór de regeling levert geen grond voor ontbinding op, en een al uitgesproken ontruiming wordt opgeschort zolang de lopende huur wordt betaald.

Opzeggen door de bewindvoerder

Is de schuldenaar huurder, dan kan de bewindvoerder de huur tussentijds laten eindigen; met zijn machtiging kan de schuldenaar dat zelf doen. De bewindvoerder beslist dat niet alleen: voor een opzegging op grond van dit artikel heeft hij vooraf machtiging van de rechter-commissaris nodig, zo volgt uit artikel 316 Fw, tweede lid. Daarbij gelden de opzegtermijnen die het Burgerlijk Wetboek voor huur voorschrijft, en daarnaast de termijn die is afgesproken of gebruikelijk is, waarbij drie maanden in elk geval voldoende is. Is de huur vooruitbetaald, dan kan pas worden opgezegd tegen het einde van de periode waarvoor is betaald.

Die bevoegdheid is er omdat een te dure woning de boedel leegtrekt. Zij wordt niet lichtvaardig gebruikt, maar zij bestaat wel.

De oude achterstand telt niet mee

Een tekortkoming in de betaling van huur voor woonruimte die plaatsvond vóór de uitspraak, levert geen grond op voor opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst. De verhuurder kan de oude achterstand dus niet gebruiken om u eruit te zetten; die schuld valt in de regeling en wordt via de bewindvoerder afgewikkeld.

Is er vóór de uitspraak al een ontruimingsvonnis gewezen wegens zo'n achterstand, dan wordt de tenuitvoerlegging daarvan opgeschort voor de duur van de regeling, op één voorwaarde: de lopende huur moet op tijd worden betaald. De huurovereenkomst wordt voor de duur van de regeling verlengd. Zo krijgt iemand met een ontruiming boven het hoofd toch een reële kans.

Wat de verhuurder wel kan

De verhuurder mag de huur tussentijds beëindigen als de schuldenaar een verplichting niet nakomt die ná de uitspraak is ontstaan. Hij moet dan opzeggen tegen een tijdstip waarop zulke overeenkomsten volgens plaatselijk gebruik eindigen, en ook hier gelden de regels over de opzegtermijn en de vooruitbetaalde huur. Nieuwe huurachterstand is dus wél een probleem.

Voor pacht gelden dezelfde regels. De wet verklaart dit hele artikel overeenkomstig van toepassing als de schuldenaar pachter is.

Een voorbeeld. Iemand heeft vier maanden huurachterstand en er ligt een ontruimingsvonnis. Twee weken later wordt de schuldsaneringsregeling uitgesproken. De ontruiming wordt opgeschort en de huurovereenkomst loopt door, zolang hij de huur van elke nieuwe maand op tijd voldoet.

In de praktijk

De kern is simpel en hard tegelijk: betaal de lopende huur, elke maand, op tijd. Dat is de voorwaarde waarop de bescherming rust. Zorg samen met uw bewindvoerder dat de huur uit het vrij te laten bedrag wordt voldaan, zo nodig via een automatische betaling of via de regeling van artikel 310 Fw.

Ligt er een ontruimingsvonnis, breng dat dan onmiddellijk onder de aandacht van uw schuldhulpverlener en uw bewindvoerder en stuur de uitspraak over uw toelating door aan de verhuurder en de deurwaarder. Loopt uw verzoek nog en is de ontruiming aangezegd, dan kan artikel 287b Fw uitkomst bieden.

Is de woning te duur voor uw situatie, bespreek dat dan tijdig. Zelf opzeggen zonder machtiging kan niet, en een verhuizing moet passen binnen de regeling. Beter een gesprek vooraf dan een verhuizing die u later wordt tegengeworpen.