Boek 6 Artikel 252 (6:252 BW)

Verplichtingen die met een registergoed meegaan naar de koper

Bij een overeenkomst kan worden bedongen dat de verplichting van een der partijen om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van een haar toebehorend registergoed, zal overgaan op degenen die het goed onder bijzondere titel zullen verkrijgen, en dat mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen.
Voor de werking van het in lid 1 bedoelde beding is vereist dat van de overeenkomst tussen partijen een notariële akte wordt opgemaakt, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers. Degene jegens wie de verplichting bestaat, waarop het beding betrekking heeft, moet in de akte ter zake van de inschrijving woonplaats kiezen in Nederland.
Ook na inschrijving heeft het beding geen werking: a. jegens hen die voor de inschrijving onder bijzondere titel een recht op het goed of tot gebruik van het goed hebben verkregen; b. jegens een beslaglegger op het goed of een recht daarop, indien de inschrijving op het tijdstip van de inschrijving van het proces-verbaal van inbeslagneming nog niet had plaats gevonden; c. jegens hen die hun recht hebben verkregen van iemand die ingevolge het onder a of b bepaalde niet aan de bedongen verplichting gebonden was.
Is voor de verplichting een tegenprestatie overeengekomen, dan gaat bij de overgang van de verplichting het recht op de tegenprestatie mee over, voor zover deze betrekking heeft op de periode na de overgang en ook het beding omtrent deze tegenprestatie in de registers ingeschreven is.
Dit artikel is niet van toepassing op verplichtingen die een rechthebbende beperken in zijn bevoegdheid het goed te vervreemden of te bezwaren.

Toelichting

Partijen kunnen afspreken dat een verplichting om iets te dulden of juist na te laten met betrekking tot een registergoed meegaat naar iedere volgende eigenaar. Bepaalt het beding dat uitdrukkelijk, dan raakt ook gebonden wie later een gebruiksrecht op het goed krijgt, zoals een huurder; zegt het beding daarover niets, dan geldt de verplichting alleen voor wie het goed zelf verkrijgt. Zonder deze regeling zou zo'n afspraak alleen tussen de oorspronkelijke partijen werken.

Alleen dulden of nalaten

De verplichting moet negatief zijn: iets toelaten of iets niet doen. Bijvoorbeeld het dulden van een leiding of van een reclamebord, of de plicht geen horeca in het pand te beginnen. Een verplichting om iets te doen, zoals onderhouden of betalen, kan langs deze weg niet worden doorgegeven. Ook een beperking van de bevoegdheid om het goed te verkopen of te bezwaren valt buiten dit artikel.

Notariële akte en inschrijving

Voor de werking is vereist dat van de overeenkomst een notariële akte wordt opgemaakt en dat die akte wordt ingeschreven in de openbare registers. Degene ten gunste van wie de verplichting bestaat, moet in die akte voor de inschrijving woonplaats kiezen in Nederland. Zonder akte en inschrijving blijft de afspraak een gewone contractuele afspraak tussen de partijen zelf.

Die eis dient de rechtszekerheid: wie een pand koopt, moet in de registers kunnen zien welke lasten eraan kleven. Om die reden is dit onderdeel dwingend recht, zoals artikel 6:250 BW bevestigt.

Grenzen aan de werking

Eerdere verkrijgers. Tegenover wie vóór de inschrijving onder bijzondere titel een recht op het goed of een gebruiksrecht kreeg, werkt het beding niet.
Beslagleggers. Was de inschrijving nog niet gedaan toen het proces-verbaal van inbeslagneming werd ingeschreven, dan geldt het beding niet tegenover de beslaglegger.

- Wie zijn recht van hen ontleent. Ook degenen die hun recht verkrijgen van iemand die om een van deze redenen niet gebonden was, blijven vrij.

De tegenprestatie

Is voor de verplichting een tegenprestatie overeengekomen, dan gaat bij de overgang het recht op die tegenprestatie mee, voor zover die ziet op de periode na de overgang én ook het beding over de tegenprestatie is ingeschreven. Wordt dat vergeten, dan komt de nieuwe eigenaar wel de last tegen, maar de vergoeding niet.

Een voorbeeld. Twee buren spreken af dat op een perceel geen bebouwing boven een bepaalde hoogte komt, zodat het uitzicht behouden blijft. Wordt dat in een notariële akte vastgelegd en ingeschreven, dan is ook de volgende eigenaar eraan gebonden. Blijft de inschrijving achterwege, dan kan de koper van het perceel gewoon bouwen en rest slechts een vordering tegen de oorspronkelijke buurman.

In de praktijk

Laat bij aankoop van een woning of perceel nagaan welke kwalitatieve verplichtingen zijn ingeschreven; de notaris haalt die uit de registers. Wilt u zelf zo'n afspraak maken, dan is de gang naar de notaris onvermijdelijk. Voor een verplichting om iets te doen, zoals gezamenlijk onderhoud, moet u een andere weg kiezen, bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid of een kettingbeding met boete.

Redactionele toelichting . Geen juridisch advies.

Wettekst