Boek 3 Artikel 264 (3:264 BW)

Een verhuurd huis brengt bij een gedwongen verkoop veel minder op dan een leeg huis. Daarom staat in vrijwel elke hypotheekakte een huurbeding: een uitdrukkelijke bepaling die de eigenaar beperkt in zijn vrijheid om het goed te verhuren of te verpachten, om dat op bepaalde voorwaarden of voor bepaalde tijd te doen, om huur vooruit te laten betalen of om het recht op de huurpenningen over te dragen of te verpanden. Het bijzondere is dat zo'n beding niet alleen tegen latere verkrijgers werkt, maar ook tegen de huurder of pachter zelf.

Wie het beding kan inroepen

In de eerste plaats de hypotheekhouder. Na de uitwinning kan ook de koper het inroepen, maar alleen als die bevoegdheid op het moment van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam en de verkoopvoorwaarden de uitoefening ervan aan de koper overlaten. Inroepen kan pas nadat het exploit van aanzegging of overneming uit het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is uitgebracht. De gevolgen lopen via de regels over vernietigbaarheid: de huurovereenkomst wordt alleen vernietigd ten behoeve van degene die het beding inroept, en niet verder dan met diens recht overeenstemt.

De plicht om het beding in te roepen

Bij de openbare verkoop van een woning is het inroepen niet vrijblijvend. De hypotheekhouder moet het huurbeding vooraf inroepen, tenzij er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat het in stand laten van de huur juist beter is voor de opbrengst, dat er ook met huurder en al genoeg opbrengst zal zijn om alle hypotheekhouders met zo'n beding te voldoen, of dat er op het moment van de bekendmaking van de executoriale verkoop niemand op grond van een huurovereenkomst gebruik van het pand kan maken.

De bescherming van de huurder

Tegenover die scherpe bevoegdheid staan stevige waarborgen. Bij woonruimte en bedrijfsruimte werkt het beding alleen voor zover het niet botst met dwingend huurrecht. Was de ruimte al verhuurd toen de hypotheek werd gevestigd en is er daarna niet op ongewone, voor de hypotheekhouder bezwarender voorwaarden opnieuw verhuurd, dan kan een beding dat verhuur uitsluit niet tegen de huurder worden ingeroepen. Moet een huurder van beschermde woonruimte door het beding ontruimen, dan is daarvoor eerst verlof van de voorzieningenrechter nodig. Dat verlof is niet vereist als de huurder schriftelijk heeft ingestemd met de vernietiging van zijn huurovereenkomst, en evenmin als die overeenkomst pas na de bekendmaking van de executoriale verkoop tot stand is gekomen.

Wat de voorzieningenrechter doet

De rechter verleent dat verlof, tenzij duidelijk is dat er ook met instandhouding van de huur genoeg opbrengst zal zijn om alle hypotheekhouders met een inroepbaar beding te voldoen. Verleent hij het verlof, dan veroordeelt hij de opgeroepen of verschenen huurders en onderhuurders tot ontruiming en stelt hij een periode van ten hoogste een jaar na betekening vast waarin nog niet mag worden ontruimd. Tegen de verlening van het verlof staat geen hogere voorziening open. Onder huurder valt hier ook de medehuurder in de zin van Boek 7.

Verliest een huurder of pachter zijn recht door de vernietiging, dan staat hij niet met lege handen. Uit de netto-opbrengst van de executie krijgt hij een vergoeding voor zijn schade, met voorrang direct na degenen tegen wie hij zijn recht niet kon inroepen. Kan de koper het beding nog inroepen, dan wordt uit het deel dat de lager gerangschikte schuldeisers toekomt een bedrag voor die te verwachten schade gereserveerd totdat vaststaat dat hij dat niet doet.

Voor pacht gelden eigen grenzen. Bij hoeven en los land werkt het beding alleen voor zover het niet botst met dwingend pachtrecht. Heeft de grondkamer bindend een andere inhoud aan de pachtovereenkomst gegeven of een wijziging die aan het beding voldeed vernietigd, dan mist het beding op dat punt werking. Een beding dat de eigenaar verplicht hoeven voor korter dan twaalf jaren en los land voor korter dan zes jaren te verpachten, is nietig.

In de praktijk

Voor huiseigenaren betekent dit dat verhuren zonder toestemming van de geldverstrekker een reëel risico voor de huurder oplevert. Wie een woning huurt, doet er goed aan te vragen of er een hypotheek op rust; achteraf is dat lastig te repareren.