Boek 3 Artikel 262 (3:262 BW)

De rangorde van hypotheken op hetzelfde goed volgt normaal gesproken uit het tijdstip van inschrijving: wie eerder is, gaat voor. Dat is niet in beton gegoten. Partijen kunnen in een notariële akte, die daarna wordt ingeschreven, vastleggen dat een bepaalde hypotheek voorgaat op een of meer andere hypotheken op dat goed, ook al zou zij op grond van haar inschrijvingsmoment achteraan staan. Voorwaarde is dat uit de akte blijkt dat de gerechtigden tot die andere hypotheken daarmee instemmen. Dezelfde constructie kan worden gebruikt tussen een hypotheek en een ander beperkt recht.

Wat de rang betekent

Rangorde bepaalt de volgorde waarin hypotheekhouders bij een executie uit de opbrengst worden voldaan. Wie vooraan staat, wordt als eerste betaald; wie daarachter staat, krijgt alleen wat er dan nog over is. Met een rangwisseling blijven alle hypotheken bestaan en verandert alleen hun onderlinge volgorde.

De voorwaarden

De wet stelt twee eisen. Er moet een notariële akte zijn die in de registers wordt ingeschreven, zodat de gewijzigde volgorde voor iedereen kenbaar is. En uit die akte moet blijken dat de gerechtigden tot de hypotheken die een stap terug doen daarmee instemmen. Niemand kan achteruit worden geschoven zonder dat hij daar zelf mee instemt; de schuldenaar kan die instemming dus niet in zijn eentje regelen.

Ook tegenover andere beperkte rechten

Het tweede lid trekt de regeling breder. Ook een hypotheek en een ander beperkt recht, bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid, een opstalrecht of een vruchtgebruik, kunnen ten opzichte van elkaar worden geacht in een andere volgorde te zijn ontstaan dan werkelijk het geval was.

Een voorbeeld. Op een bedrijfspand rust een oude hypotheek van een familielid voor een klein restant en daarna een hypotheek van de bank voor het bedrijfskrediet. De bank wil haar krediet uitbreiden, maar alleen als zij op de eerste plaats staat. Het familielid werkt mee en bij notariële akte wordt vastgelegd dat de hypotheek van de bank voorgaat. Na inschrijving is die nieuwe volgorde ook tegenover anderen kenbaar.

In de praktijk

• Voor wie een stap terug doet: u geeft een positie op. Bij een gedwongen verkoop wordt u pas betaald nadat de hypotheek die voor u is geplaatst, is voldaan.
• Voor de nieuwe financier: de rangwisseling werkt tegenover derden pas als zij bij notariële akte is vastgelegd en ingeschreven; een onderhandse afspraak volstaat daarvoor niet.
• Voor de eigenaar: een rangwisseling is niet mogelijk zonder de medewerking van de schuldeisers die een stap terug doen.