Boek 3 Artikel 21 (3:21 BW)

Als meer feiten op hetzelfde registergoed betrekking hebben, moet vaststaan welke voorgaat. Dit artikel geeft die volgorde. De hoofdregel is eenvoudig: de rangorde wordt bepaald door de volgorde van de tijdstippen van inschrijving, tenzij uit de wet een andere rangorde volgt. Wie eerder is ingeschreven, gaat voor. Omdat het tijdstip van inschrijving volgens artikel 3:19 BW het moment van aanbieding is, telt in de praktijk wie het eerst aanbood.

Waarom de volgorde zoveel uitmaakt

• Bij twee verkrijgers van hetzelfde goed bepaalt de rangorde wie het recht daadwerkelijk krijgt.
• Bij twee hypotheekrechten bepaalt zij wie zich als eerste op de opbrengst mag verhalen; wat overblijft is voor de volgende in rang.
• Bij een beslag naast een levering bepaalt zij of de koper het goed onbezwaard krijgt of dat het beslag hem raakt.

De uitzondering, dat uit de wet een andere rangorde kan voortvloeien, is nodig omdat sommige rechten op eigen gronden voorrang hebben. Waar de wet niets anders zegt, geldt echter de tijd.

Als twee inschrijvingen samenvallen

Het tweede lid gaat over twee inschrijvingen op één zelfde tijdstip. Het werkt alleen als die inschrijvingen zouden leiden tot rechten van verschillende personen die niet naast elkaar kunnen bestaan, die elkaar uitsluiten: wat de een op grond van zijn inschrijving zou krijgen, kan de ander dan niet tegelijk ook krijgen. Voor dat geval kijkt de wet naar de akten die ter inschrijving zijn aangeboden.

• Zijn de akten op verschillende dagen opgemaakt, dan beslist de volgorde van die dagen: de oudste akte gaat voor.
• Zijn zij op dezelfde dag opgemaakt en gaat het om notariële akten, waaronder de wet ook notariële verklaringen rekent, dan beslist het tijdstip waarop elk van die stukken is opgemaakt.

Het tweede lid kijkt dus eerst naar de dag en pas bij gelijke dagen naar het tijdstip, en dat laatste alleen voor notariële stukken.

Een voorbeeld. Een koper laat zijn koopovereenkomst van een appartement in de openbare registers inschrijven, zoals artikel 7:3 BW toelaat. Een maand later laat een schuldeiser van de verkoper beslag op het appartement inschrijven, en pas daarna wordt de leveringsakte ingeschreven. Hoewel het beslag eerder in de registers staat dan de levering, beschermt artikel 7:3 BW de koper tegen dat beslag, mits de levering plaatsvindt binnen de periode waarin de inschrijving van de koop werking heeft. Dat is een voorbeeld van een andere rangorde die uit de wet voortvloeit.

In de praktijk

Hoe eerder een akte wordt aangeboden, hoe eerder de rang vastligt; of de inschrijving is verricht, is in de registers na te gaan. Wie bij hypotheekrechten een andere volgorde wil dan die van de inschrijving, kan gebruikmaken van artikel 3:262 BW: een rangwisseling bij notariële akte die wordt ingeschreven, met medewerking van de hypotheekhouders wier rang verandert. Zonder zo'n ingeschreven rangwisseling blijft de volgorde van inschrijving bepalend.

Voor een koper van een registergoed is van belang wat er vlak voor de levering is ingeschreven, en artikel 7:3 BW biedt hem de mogelijkheid de koop te laten inschrijven. Alles wat vóór zijn inschrijving is ingeschreven, gaat hem in beginsel voor, ook als het er bij een eerdere raadpleging van de registers nog niet stond.