Boek 3 Artikel 265 (3:265 BW)

Hypotheekakten bevatten vaak een beding dat de eigenaar de inrichting of de gedaante van het bezwaarde goed niet mag veranderen, of niet zonder toestemming van de geldverstrekker. Dat beschermt de waarde van het onderpand. Dit artikel geeft daarop één duidelijke uitzondering: is voor de verandering machtiging verleend door de kantonrechter aan een huurder, of door de grondkamer aan een pachter of verpachter, dan kan de hypotheekhouder zich niet op zijn beding beroepen.

Waarom zo'n beding bestaat

Wordt een winkelpand tot woningen omgebouwd, een boerderij tot opslag verbouwd of een vrijstaand huis gesplitst, dan kan dat gevolgen hebben voor de opbrengst bij een eventuele executie. Met een veranderingsbeding kan de geldverstrekker zulke ingrepen aan zijn toestemming binden.

De uitzondering: een rechterlijke machtiging

Huurders en pachters hebben eigen wettelijke rechten om aanpassingen af te dwingen. Een huurder kan van de kantonrechter machtiging krijgen om veranderingen aan te brengen; bij pacht kan de grondkamer machtiging geven aan de pachter of de verpachter. Zulke beslissingen worden genomen na een afweging waarin het belang bij de verandering wordt gewogen. De wet laat de machtiging voorgaan.

Wat het niet betekent

Het artikel geeft de eigenaar zelf geen vrijbrief. Wil hij eigenhandig verbouwen en staat het beding daaraan in de weg, dan blijft dat beding gelden en heeft hij de toestemming van de hypotheekhouder nodig. De uitzondering hangt aan de machtiging van de kantonrechter of de grondkamer, niet aan de vraag of de verandering redelijk lijkt. Verbouwt de eigenaar toch zonder toestemming, dan handelt hij in strijd met wat hij in de hypotheekakte heeft beloofd; welke gevolgen dat heeft, volgt uit de akte zelf.

In de praktijk

• Voor de eigenaar: of een verbouwing toestemming van de hypotheekhouder vereist, staat in de hypotheekakte; een beding als dit komt daarin geregeld voor.
• Voor de huurder: een machtiging van de kantonrechter beschermt u ook tegen het beding van de geldverstrekker van uw verhuurder.
• Voor de hypotheekhouder: het beding wijkt voor een machtiging die op grond van de huur- of pachtregels aan een huurder, pachter of verpachter is verleend.

Wie na de vestiging van de hypotheek iets aan het goed heeft toegevoegd, moet daarnaast letten op artikel 3:266 BW: daar staat wanneer die toevoegingen weer mogen worden weggenomen.