Boek 3 Artikel 286 (3:286 BW)

Appartementseigenaars zijn periodiek een bijdrage verschuldigd aan de gezamenlijke eigenaars of aan de vereniging van eigenaars; hoe vaak die bijdrage wordt geïnd, volgt uit het reglement en de statuten. Blijft iemand in gebreke, dan draaien de anderen voor de kosten op. De wet geeft daarom een voorrecht op het appartementsrecht, en knoopt daarbij aan bij het jaar waarin de bijdrage opeisbaar is geworden: alleen het lopende en het voorafgaande kalenderjaar tellen mee. Verder terug reikt het voorrecht niet; oudere achterstanden blijven gewone vorderingen.

Wie het aangaat

Het voorrecht geldt voor bijdragen die verschuldigd zijn door een appartementseigenaar en ook door een vruchtgebruiker van een appartementsrecht. Het rust op het appartementsrecht zelf. Wordt dat recht uitgewonnen of geveild, of raakt de eigenaar failliet, dan komt de vordering van de gezamenlijke eigenaars of van de vereniging met voorrang aan bod bij de verdeling van de opbrengst.

De grens van twee kalenderjaren

De wet trekt een vaste grens: bijdragen die in het lopende of het voorafgaande kalenderjaar opeisbaar zijn geworden, zijn bevoorrecht. Beslissend is het moment van opeisbaarheid, niet het moment waarop de vereniging gaat innen of waarop de executie plaatsvindt. Elk nieuw kalenderjaar schuift het venster dus op, en bijdragen die daarbuiten vallen, verliezen hun voorrang. Voor andere schuldeisers maakt de grens voorspelbaar hoe ver de bevoorrechte achterstand terug kan gaan.

Bewerking van een gesplitst gebouw

Wordt er gewerkt aan een gebouw dat in appartementen is gesplitst, dan komt daar het voorrecht van de aannemer bij. Dat rust niet op het hele gebouw maar op ieder appartement afzonderlijk, telkens voor het bedrag waarvoor de eigenaar van dat appartement aansprakelijk is.

Wie gaat voor

Komen beide voorrechten samen op hetzelfde appartement, dan gaat dat van artikel 3:285 BW voor op dat voor de achterstallige bijdragen. Het derde lid regelt dat uitdrukkelijk. Wie aan het gebouw heeft gewerkt, wordt dus eerst uit de opbrengst voldaan; de vereniging komt daarna.

Een voorbeeld. Een eigenaar betaalt al ruim twee jaar geen servicekosten en zijn appartement wordt geveild. De vereniging kan met voorrang de bijdragen van het lopende en het vorige kalenderjaar uit de opbrengst halen; wat daarvóór is blijven liggen, is een gewone vordering. Heeft de aannemer die het dak van het complex verving ook nog een voorrecht op dit appartement, dan wordt die eerst betaald.

In de praktijk

• Voor de vereniging: bijdragen die buiten het lopende en het voorafgaande kalenderjaar vallen, zijn niet meer bevoorrecht; het tijdstip waarop een achterstand wordt aangepakt, heeft dus gevolgen voor de positie bij een executie.
• Voor de eigenaar: zolang er geen executie is, kan een achterstand ook nog met de vereniging worden geregeld; bij uitwinning gaat het bevoorrechte deel vóór de gewone schuldeisers.