Boek 3 Artikel 268 (3:268 BW)

Executieverkoop van het verhypothekeerde goed

Indien de schuldenaar in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt, is de hypotheekhouder bevoegd het verbonden goed in het openbaar ten overstaan van een bevoegde notaris te doen verkopen.
Op verzoek van de hypotheekhouder de hypotheekgever of degene die executoriaal beslag heeft gelegd kan de voorzieningenrechter van de rechtbank bepalen dat de verkoop ondershands zal geschieden bij een overeenkomst die hem bij het verzoek ter goedkeuring wordt voorgelegd. Indien door de hypotheekgever of door een hypotheekhouder, beslaglegger of beperkt gerechtigde, die bij een hogere opbrengst van het goed belang heeft, voor de afloop van de behandeling van het verzoek aan de voorzieningenrechter een gunstiger aanbod wordt voorgelegd, kan deze bepalen dat de verkoop overeenkomstig dit aanbod zal geschieden. Desverzocht veroordeelt de voorzieningenrechter bij de goedkeuring van een verzoek tot onderhandse verkoop tevens de hypotheekgever en de zijnen tot ontruiming van het verhypothekeerde goed tegen een bepaald tijdstip. De ontruiming vindt niet plaats voor het moment van inschrijving, bedoeld in artikel 89 van Boek 3.
Het in lid 2 bedoelde verzoek wordt ingediend door een advocaat of een notaris binnen de in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering daarvoor bepaalde termijn. Tegen een beschikking krachtens lid 2 is geen hogere voorziening toegelaten.
Een executie als in de vorige leden bedoeld geschiedt met inachtneming van de daarvoor in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering voorgeschreven formaliteiten.
De hypotheekhouder kan niet op andere wijze zijn verhaal op het verbonden goed uitoefenen. Een daartoe strekkend beding is nietig.

Toelichting

Betaalt de schuldenaar niet en is hij in verzuim, dan kan de hypotheekhouder het verbonden goed laten verkopen zonder eerst een vonnis te halen. De hoofdregel is een openbare verkoop ten overstaan van een bevoegde notaris. Daarnaast bestaat de mogelijkheid van onderhandse verkoop, maar alleen als de voorzieningenrechter een concrete koopovereenkomst goedkeurt. Een andere manier om verhaal te halen op het goed heeft de hypotheekhouder niet, en een beding dat dat wel probeert te regelen is nietig.

De openbare weg

De veiling gebeurt bij de notaris en met inachtneming van de formaliteiten die het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering voorschrijft: aanzeggingen, termijnen, bekendmaking. Die vormvoorschriften zijn er om iedereen met een belang bij het goed te bereiken en om te zorgen dat er zoveel mogelijk gegadigden zijn. Voor de eigenaar is de veiling ingrijpend, maar zij is ook de waarborg dat de prijs niet onderhands door de schuldeiser wordt bepaald.

De onderhandse verkoop

Een veiling levert vaak minder op dan een gewone verkoop. Daarom kan de voorzieningenrechter op verzoek bepalen dat onderhands wordt verkocht, op basis van een overeenkomst die hem ter goedkeuring wordt voorgelegd. Het verzoek kan komen van de hypotheekhouder, van de eigenaar of van iemand die executoriaal beslag heeft gelegd. Wordt tijdens de behandeling een gunstiger bod voorgelegd door de eigenaar, een andere hypotheekhouder, een beslaglegger of een beperkt gerechtigde met belang bij een hogere opbrengst, dan kan de rechter bepalen dat volgens dat betere aanbod wordt verkocht.

Ontruiming en procedure

Bij de goedkeuring van een onderhandse verkoop kan de rechter op verzoek tegelijk de eigenaar en de zijnen tot ontruiming veroordelen tegen een bepaald tijdstip; ontruimd wordt niet eerder dan het moment waarop de akte van levering wordt ingeschreven. Het verzoek moet door een advocaat of een notaris worden ingediend, binnen de termijn die het procesrecht daarvoor stelt. Tegen de beslissing staat geen hogere voorziening open, zodat de verkoop niet eindeloos kan worden opgehouden.

Geen andere weg

Het laatste lid is streng: de hypotheekhouder kan zijn verhaal op het verbonden goed niet op een andere manier uitoefenen, en een beding dat dat toch mogelijk zou maken is nietig. Hij kan het huis dus niet zelf onderhands verkopen buiten de rechter om, en zich het goed evenmin toe-eigenen. De wet houdt de uitwinning van registergoederen strak in het gareel, omdat er meestal een woning en dus een gezin achter zit.

Een voorbeeld. Na een lange betalingsachterstand kondigt de bank de veiling van een woning aan. De eigenaar heeft zelf een koper gevonden die duidelijk meer biedt dan wat op een veiling te verwachten valt. Hij kan de voorzieningenrechter vragen die onderhandse verkoop goed te keuren. Gebeurt dat, dan gaat de veiling niet door en blijft er een lagere restschuld over.

In de praktijk

Wie een aanzegging krijgt, heeft nog twee reële mogelijkheden: alsnog betalen en de verkoop voorkomen zoals artikel 3:269 BW toestaat, of zelf met een betere koper komen en om goedkeuring van een onderhandse verkoop vragen. Beide vragen snel handelen, want de termijnen in het executietraject zijn kort.

Redactionele toelichting . Geen juridisch advies.

Relevante jurisprudentie

Deze uitspraken bepalen hoe dit artikel wordt toegepast.

Mag het verzuim tijdens de executie nog worden gezuiverd?

Hoge Raad · 2011-06-10 · ECLI:NL:HR:2011:BP6163

Een bank verkocht als hypotheekhouder het verbonden goed onderhands, onder de ontbindende voorwaarde dat de voorzieningenrechter toestemming zou geven. Voordat de executie was voltooid, maakte de rechthebbende op het goed de achterstand die tot de executie aanleiding gaf alsnog goed. De Hoge Raad oordeelde dat zuivering van het verzuim mogelijk blijft zolang de executie niet is voltooid, en dat bij de vraag of de bank zich nog op het uitblijven van de toestemming mag beroepen alle van belang zijnde omstandigheden meewegen: dat zij gebruikmaakte van haar bevoegdheid tot parate executie, dat de voorwaarde in een onderhandse koopovereenkomst was opgenomen, en dat zij mede rekening moest houden met de belangen van haar schuldenaar. Daarmee geeft het arrest aan hoe ver de vrijheid van de hypotheekhouder bij onderhandse executoriale verkoop reikt.
Wie moet worden opgeroepen bij onderhandse executie?

Hoge Raad · 2026-09-25 · ECLI:NL:HR:2026:1548

Een hypotheekhouder vroeg goedkeuring van een onderhandse verkoop in plaats van een veiling; in hoger beroep werd de beschikking vernietigd omdat niet alle belanghebbenden waren opgeroepen. De Hoge Raad besliste dat tegen zo'n goedkeuring in beginsel geen hoger beroep openstaat, maar dat dit verbod kan worden doorbroken bij schending van hoor en wederhoor. Verder oordeelde hij dat niet alle belanghebbenden hoeven te worden opgeroepen, maar alleen degenen die te kennen hebben gegeven gehoord te willen worden. In hoger beroep moest de beoogde koper wel worden opgeroepen, omdat zij in eerste aanleg als belanghebbende was verschenen.

Uitspraken via rechtspraak.nl. De samenvattingen zijn van de redactie.

Wettekst