Boek 3 Artikel 10 (3:10 BW)

Dit artikel geeft een korte maar zware definitie. Een registergoed is een goed waarbij inschrijving in daarvoor bestemde openbare registers nodig is om het over te dragen of om er een recht op te vestigen. Zonder die inschrijving gebeurt er goederenrechtelijk niets: de verkoper blijft rechthebbende en de koper heeft alleen een vordering. Woningen, percelen, appartementsrechten en te boek gestelde schepen en luchtvaartuigen vallen onder deze groep.

Waar de definitie op aanhaakt

De wet zegt niet welke goederen registergoed zijn; zij zegt wanneer een goed dat is. Het criterium is functioneel: is voor de overdracht of voor de vestiging van een beperkt recht inschrijving noodzakelijk, dan is het een registergoed. Waar de registers worden gehouden en hoe de inschrijving verloopt, staat in andere regelingen, waaronder de Kadasterwet.

• Onroerende zaken, zoals grond, woningen en bedrijfspanden.
• Beperkte rechten daarop, zoals erfpacht, opstal, vruchtgebruik en hypotheek: ook die worden ingeschreven en zijn zelf registergoed.

- Te boek gestelde schepen en luchtvaartuigen, die een eigen register kennen. Daarmee is de rij niet af: ook een appartementsrecht, het aandeel dat iemand onverdeeld in zo'n goed heeft (artikel 3:96 BW) en een net van kabels of leidingen waarvan de aanleg is ingeschreven (artikel 3:17 BW) horen tot de registergoederen.

Waarom de wet dit zo regelt

Bij tastbare roerende zaken kan iedereen ongeveer zien wie de macht heeft; bij grond en gebouwen kan dat niet. Daarom is voor de belangrijkste vermogensbestanddelen een openbaar spoor ingericht. Wie wil weten wie eigenaar is, welke hypotheek er rust en of er een erfdienstbaarheid loopt, kan dat opzoeken. Die kenbaarheid is de reden dat de wet aan de inschrijving zulke harde gevolgen verbindt.

Een voorbeeld. Twee mensen tekenen bij de notaris de akte van levering van een huis. Tot het moment dat die akte is ingeschreven, is de verkoper nog eigenaar, en een beslag dat er in de tussentijd op komt te liggen kan de koper treffen. Daar staat iets tegenover: ook de koopovereenkomst zelf kan de registers in. Artikel 3:17 BW opent die weg voor een louter persoonlijk recht als een bijzondere wetsbepaling daarin voorziet, en voor de koop van een registergoed bestaat zo'n bepaling in Boek 7 BW. Is de koop ingeschreven en wordt binnen de daarvoor gestelde termijn geleverd, dan kan de koper een beslag of een verkoop van daarna gedurende die periode naast zich neerleggen; koopt een particulier een woning, dan mag van die bescherming niet in zijn nadeel worden afgeweken. Daarom wordt vlak voor en vlak na het tekenen gecontroleerd wat er in de registers staat, en gaat de inschrijving met spoed.

In de praktijk

Koopt u een registergoed, ga er dan van uit dat de handtekening onder de koopovereenkomst u nog geen rechthebbende maakt. Pas de ingeschreven leveringsakte doet dat. Laat de koop zelf wel inschrijven waar dat kan: dat schermt u een beperkte tijd af tegen een beslag of een verkoop aan een ander in de periode tot de levering. Alles wat u afspreekt over sleutels, verzekering en risico moet op die volgorde worden afgestemd.

Wilt u weten wat er op een pand rust, raadpleeg dan de registers voordat u tekent. Beperkte rechten en beslagen die daar staan, gelden ook tegen u. Wie dat naslaan overslaat, koopt een huis met lasten waarvan hij niet wist, en kan zich daar later moeilijk op beroepen.