Boek 5 Artikel 124 (5:124 BW)

De vereniging van eigenaars is een rechtspersoon. Zij kan dus zelf contracten sluiten, geld op een rekening houden, procederen en aansprakelijk zijn. Wat zij niet is: eigenaar van het gebouw. Dat zijn de appartementseigenaars samen; de vereniging beheert alleen het gemeenschappelijke. Op haar zijn de algemene bepalingen over rechtspersonen uit titel 1 van Boek 2 van toepassing, maar met een lange lijst uitzonderingen en met voorrang voor de eigen bepalingen van deze titel. Het eigenlijke verenigingsrecht uit titel 2 van Boek 2 geldt alleen waar deze afdeling daarnaar verwijst.

Rechtspersoon met een eigen positie

Doordat de vereniging rechtspersoon is, staat zij los van de personen die er lid van zijn. Wisselt een appartement van eigenaar, dan blijft de vereniging dezelfde: het contract met de schoonmaker, de verzekering en het reservefonds lopen door. Zij ontstaat niet door een aparte oprichtingshandeling van de bewoners, maar doordat de akte van splitsing haar oprichting en haar statuten bevat; artikel 5:112 BW schrijft dat voor.

Wat van Boek 2 geldt en wat niet

Titel 1 van Boek 2 geldt voor de vereniging van eigenaars, behalve de artikelen 2:4, 2:6, 2:13 lid 2, 2:17, 2:18, 2:20, 2:21 en 2:22 BW en een aantal leden en zinnen van artikel 2:19 BW, die het tweede lid met name noemt. Ook gaat voor wat verderop in deze titel anders is geregeld.

• Wat blijft gelden: bijvoorbeeld de regel dat een rechtspersoon vermogensrechtelijk met een natuurlijk persoon gelijkstaat (artikel 2:5 BW), de plicht van iedere bestuurder tot een behoorlijke vervulling van zijn taak (artikel 2:9 BW) en de plicht van het bestuur om een administratie bij te houden (artikel 2:10 BW), steeds voor zover deze titel niets anders bepaalt; de vertegenwoordiging van de gezamenlijke eigenaars regelt artikel 5:126 BW zelf.
• Wat wijkt af: het lidmaatschap van rechtswege, de bevoegdheden van de vergadering, het reservefonds en de vernietiging van besluiten, die deze titel zelf regelt.
• Wat alleen geldt bij verwijzing: de titel van Boek 2 over de vereniging is slechts van toepassing voor zover deze afdeling er uitdrukkelijk naar verwijst.

Een voorbeeld. Een klein complex met drie eigenaars laat de vereniging jaren slapen: geen vergaderingen, geen bijdragen, geen fonds. Juridisch bestaat de vereniging gewoon, want zij is bij de splitsing opgericht en is rechtspersoon. Zodra één eigenaar herstel van het dak wil, kan hij de vergadering laten bijeenroepen en zo nodig de kantonrechter inschakelen. Slapen betekent hier niet ophouden te bestaan.

In de praktijk

Voor een appartementseigenaar: u bent lid van een rechtspersoon die contracten aangaat op naam van het collectief; besluiten van de vergadering binden u ook als u tegen stemde. Voor het bestuur: u vertegenwoordigt de vereniging, niet uzelf, en u bent gebonden aan zowel deze titel als aan de algemene bepalingen van Boek 2 die niet zijn uitgezonderd. Voor kopers: de inschrijving in het handelsregister en de laatste jaarstukken geven inzicht in hoe de vereniging functioneert, en daarmee in de toestand van het gebouw en het fonds.