Boek 5 Artikel 115 (5:115 BW)

Veel appartementengebouwen staan op erfpachtgrond of berusten op een recht van opstal. Voor de grondeigenaar was er dan één schuldenaar; na de splitsing zijn dat er evenveel als er appartementsrechten zijn. Dit artikel lost dat op. De canon of retributie die na de splitsing opeisbaar wordt, wordt over de appartementsrechten verdeeld in dezelfde verhouding als de gezamenlijke lasten. En de vereniging van eigenaars is voor die betalingen hoofdelijk verbonden.

De canon wordt opgeknipt

Canon is de tegenprestatie die de erfpachter betaalt voor het houden en gebruiken van andermans grond; retributie is de vergelijkbare vergoeding bij een recht van opstal. Wordt zo'n recht in een splitsing betrokken, dan draagt ieder appartementsrecht voortaan zijn eigen deel. De maatstaf is de verhouding die geldt voor de gezamenlijke schulden en kosten, dus in beginsel per appartementsrecht een gelijk deel, tenzij het reglement een andere verdeelsleutel bevat.

De verdeelregel ziet alleen op wat na de splitsing opeisbaar wordt, en ook de vereniging staat niet verder in dan voor wat appartementseigenaars verschuldigd zijn. Voor canon of retributie die al vóór de splitsing opeisbaar was, kan zij dus niet worden aangesproken. Buiten beeld is zo'n oudere achterstand daarmee niet: wie een aandeel in een recht van erfpacht of opstal overneemt, kan volgens artikel 5:92 BW ook worden aangesproken op termijnen uit de vijf jaren daarvóór, naast degene van wie hij dat aandeel kreeg.

De vereniging staat ernaast

De grondeigenaar zou er slechter van worden als hij voortaan bij tientallen bewoners kleine bedragen moet innen. Daarom is de vereniging van eigenaars hoofdelijk verbonden voor de canon of retributie die een of meer appartementseigenaars verschuldigd zijn. De grondeigenaar kan haar dus voor het geheel aanspreken, ook als maar één bewoner niet betaalt.

• Voor de grondeigenaar betekent dit één duidelijk aanspreekpunt in plaats van een reeks losse debiteuren.
• Voor de vereniging betekent het dat zij moet zorgen dat de canon in de begroting zit en dat wanbetaling snel wordt aangepakt, want zij draait er zelf voor op.
• Voor de andere bewoners betekent het dat de betalingsproblemen van één eigenaar via de vereniging bij hen terechtkomen.

Een voorbeeld. Een complex van veertig woningen staat op erfpachtgrond van de gemeente. De canon bedraagt jaarlijks een vast bedrag voor het geheel. Na de splitsing betaalt ieder appartementsrecht daarvan het deel dat het reglement aanwijst, meestal via de maandelijkse bijdrage aan de vereniging. Blijft één eigenaar in gebreke, dan kan de gemeente de vereniging voor dat deel aanspreken; de vereniging verhaalt het vervolgens op de betrokken eigenaar.

Waarom dit hoort bij het volgende artikel

De hoofdelijke gebondenheid van de vereniging is geen losse regel. Zij hangt samen met de zware sanctie die artikel 5:116 BW aan langdurige wanbetaling verbindt: opzegging van het recht en zelfs toewijzing van een appartementsrecht aan de grondeigenaar. Door de vereniging ernaast te zetten, krijgt het complex de kans een betalingsprobleem van één bewoner op te vangen voordat het het hele gebouw raakt.

In de praktijk

Voor een koper van een appartement op erfpachtgrond: vraag hoe hoog de canon is, wanneer die herzien kan worden en of hij via de vereniging of rechtstreeks wordt betaald. Voor een bestuur: neem de canon op in de begroting, houd de betalingen bij en grijp bij achterstand meteen in. Voor de grondeigenaar: de vereniging is het aangewezen adres, maar het blijft verstandig om ook de betrokken eigenaar tijdig te waarschuwen.