Boek 5 Artikel 127a (5:127a BW)

Sommige complexen vergaderen niet, reserveren niet en verwaarlozen het gebouw. Voor die situatie geeft dit artikel de gemeente een ingang. Dreigt ernstig dat een gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw niet meer voldoet aan de regels voor het in stand houden van bouwwerken die op grond van de Omgevingswet gelden, dan kan de kantonrechter de gemeente op haar verzoek machtigen om de vergadering van eigenaars bijeen te roepen, daar het woord te voeren en voorstellen te doen.

Wanneer de gemeente aan zet is

De drempel ligt bij een ernstige dreiging dat een gedeelte dat niet voor afzonderlijk gebruik is bestemd, onder de bouwkundige norm zakt. Het gaat dus om het gemeenschappelijke: dak, gevel, fundering, galerijen, leidingen. Een verwaarloosd privéappartement valt er niet onder. Het verzoek gaat naar de kantonrechter van de rechtbank in het arrondissement waar het gebouw, of het grootste deel ervan, ligt.

Wat de machtiging kan inhouden

• De vergadering bijeenroepen op de manier die de statuten voorschrijven, dus met dezelfde termijnen en vormen als het bestuur zou moeten aanhouden.
• De vergadering bijwonen, het woord voeren en voorstellen doen over het beheer en het onderhoud van de onderscheiden gedeelten, over bijdragen aan het reservefonds, over het lidmaatschap van een andere vereniging of coöperatie met het oog op dat onderhoud, over de samenstelling van het bestuur en over het uitbesteden van het beheer aan een professionele beheerder.
• De leiding van de vergadering laten uitvoeren door anderen dan bestuursleden, zodat een onwillig of afwezig bestuur de bijeenkomst niet kan blokkeren.

De gemeente krijgt daarmee geen stem en geen beslissingsmacht. Zij mag het onderwerp op tafel leggen; beslissen doen de eigenaars zelf. Wil een minderheid werkelijk niet meewerken aan noodzakelijk onderhoud, dan biedt artikel 5:121 BW de mogelijkheid van een vervangende machtiging.

Vorm en zekerheid van de oproeping

Bij de oproeping moet worden vermeld dat zij plaatsvindt op grond van een rechterlijke machtiging en voor rekening van de gemeente. De kosten van deze stap komen dus niet bij de eigenaars terecht. De oproeping geschiedt zoals het reglement of de statuten voorschrijven en is rechtsgeldig, ook als achteraf zou blijken dat de machtiging ten onrechte was verleend. Zo kan een besluit dat op zo'n vergadering is genomen niet later onderuit worden gehaald met het argument dat de rechter zich had vergist.

Geen gewoon rechtsmiddel

Tegen de beschikking van de kantonrechter staat geen voorziening open; alleen cassatie in het belang der wet is mogelijk. Hoger beroep of verzet tegen de machtiging heeft dus geen zin. Die keuze past bij het karakter van de regeling: het gaat om een eerste zetje richting overleg, niet om een beslissing die de rechten van de eigenaars aantast.

Een voorbeeld. In een portiekflat is de vereniging al jaren niet bijeengekomen, er is geen bestuur en de galerijvloeren brokkelen af. De gemeente constateert dat de constructie onder de norm dreigt te zakken. Zij vraagt de kantonrechter om machtiging, roept de eigenaars bijeen, laat een onafhankelijke voorzitter de vergadering leiden en legt voorstellen op tafel over een bestuur, een beheerder en een reservering. De eigenaars stemmen; komt er niets uit en blijft het gebouw onveilig, dan liggen andere instrumenten klaar, zoals het verzoek om een vervangende machtiging.

In de praktijk

Voor eigenaars in een niet-functionerend complex: deze bepaling is een waarschuwingssignaal. Wie zelf een vergadering belegt, een bestuur benoemt en gaat reserveren, houdt de regie in eigen hand. Voor een bestuur: neem een uitnodiging namens de gemeente serieus en bereid de vergadering inhoudelijk voor. Voor een koper: een complex zonder vergaderingen en zonder reservefonds is een financieel risico dat u meekoopt.