Boek 5 Artikel 104 (5:104 BW)

De wetgever heeft de regeling van het opstalrecht kort gehouden en verwijst voor de rest naar de titel over erfpacht. Artikel 5:104 BW zegt welke bepalingen dat zijn. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen elk opstalrecht en het zelfstandige opstalrecht, dat niet aan een ander recht is gekoppeld en daarom een uitgebreider eigen regime krijgt.

Wat voor ieder opstalrecht geldt

Twee bepalingen gelden altijd. De eerste is de regeling over hoofdelijke verbondenheid uit artikel 5:92 BW: zijn er meer opstallers, dan kan ieder van hen voor het geheel worden aangesproken voor wat er periodiek verschuldigd is, en na een overdracht blijven verkrijger en voorganger een aantal jaren samen aansprakelijk. De tweede is artikel 5:95 BW over procederen: zowel de grondeigenaar als de opstaller mag optreden in een zaak die beide rechten raakt, mits hij de ander tijdig in het geding roept.

Wat alleen voor een zelfstandig opstalrecht geldt

Voor het zelfstandige opstalrecht komt daar een reeks bepalingen bij, die samen bijna de hele levensloop van het recht bestrijken.

• Duur en einde. De regels over de duur, over opzegging door beide partijen en over de vorm en de termijn van die opzegging.
• Overdracht. De mogelijkheid om in de akte de overdracht of de splitsing aan toestemming te binden, met de gang naar de kantonrechter bij onredelijke weigering.
• Doorgeven en verhuren. De bevoegdheid om het recht in onderopstal uit te geven en om de zaak te verhuren of te verpachten, met de bescherming van de huurder na afloop.

- Wijziging en voortzetting. De mogelijkheid om na vijfentwintig jaar wijziging of opheffing te vorderen wegens onvoorziene omstandigheden, en de stilzwijgende voortzetting als het recht afloopt terwijl de opstaller blijft zitten.

Waarom dat onderscheid bestaat

Een afhankelijk opstalrecht hoort bij een ander recht, bijvoorbeeld bij een huur- of pachtverhouding of bij een erfpacht. Zijn duur en zijn einde worden dan al door dat andere recht bepaald, en een eigen regeling over opzegging of voortzetting zou daarmee in de knoop raken. Een zelfstandig opstalrecht staat op eigen benen en heeft die regels wel nodig.

Een voorbeeld. Een ondernemer heeft een zelfstandig opstalrecht voor een bedrijfshal op andermans grond. Voor hem gelden dus ook de erfpachtregels over opzegging, over de toestemming bij verkoop en over de voortzetting na de einddatum. Heeft hij daarentegen een opstalrecht dat aan zijn huurovereenkomst is gekoppeld, dan volgt zijn recht die huur en gelden die bepalingen niet.

In de praktijk

Kijk bij ieder opstalrecht eerst of het zelfstandig is of afhankelijk, want daarvan hangt af welke regels u kunt inroepen; dat staat in de akte van vestiging. Lees vervolgens de bepalingen over erfpacht die van overeenkomstige toepassing zijn, en vertaal daarbij canon naar retributie en erfpachter naar opstaller. En laat bij het opstellen van een akte uitdrukkelijk vastleggen wat u van die aanvullende regels wilt afwijken, want een deel ervan laat ruimte voor eigen afspraken en een deel juist niet.