Boek 5 Artikel 140b (5:140b BW)

De akte van splitsing kan met vier vijfde van de stemmen worden gewijzigd, ook als een minderheid het er niet mee eens is. Dit artikel geeft die minderheid een tegenwicht. Een appartementseigenaar die niet vóór het besluit heeft gestemd, kan vorderen dat het bij rechterlijke uitspraak wordt vernietigd. Daarvoor geldt een korte termijn van drie maanden, en de rechter kan de vordering afwijzen als de eiser geen schade lijdt of een redelijke schadeloosstelling krijgt aangeboden.

Wie kan opkomen tegen het besluit

Het gaat om de eigenaar die niet vóór het besluit heeft gestemd; hij hoeft dus niet per se tegen te hebben gestemd, ook wie zich onthield of afwezig was valt eronder. De vordering richt zich op het besluit van de vergadering tot wijziging van de akte, dus op de stap die aan de notariële akte voorafgaat. Het is een vordering bij de rechter, en zij leidt bij toewijzing tot vernietiging van het besluit.

De termijn van drie maanden

De bevoegdheid om vernietiging te vorderen verjaart na drie maanden. Die termijn begint bij de aanvang van de dag na de dag waarop de vergadering het besluit heeft genomen. Anders dan bij de vernietiging van gewone besluiten telt hier dus niet het moment waarop u het besluit kende, maar de datum van de vergadering zelf. Wie afwezig was, doet er verstandig aan de notulen snel op te vragen.

• Drie maanden vanaf de dag na het besluit; daarna staat het besluit vast.
• Niet voor gestemd volstaat; tegenstemmen is niet vereist.

- Losstaand van de toestemming van derden, waarvoor artikel 5:141 BW een eigen regeling met een langere termijn kent.

Wanneer de rechter toch afwijst

De rechter kan de vordering afwijzen als de eiser geen schade lijdt, of als hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling daarvan voldoende zekerheid is gesteld. Daarmee wordt het conflict in de kern financieel gemaakt: wie werkelijk nadeel ondervindt, krijgt bescherming of compensatie; wie vooral principieel bezwaar heeft zonder nadeel, houdt het complex niet tegen. De zekerheid voor de betaling is daarbij geen formaliteit, want een toezegging zonder dekking is voor de benadeelde niets waard.

Een voorbeeld. Een vergadering besluit met ruime meerderheid de breukdelen aan te passen, zodat de bijdragen voortaan naar oppervlakte worden berekend. Een eigenaar van een klein appartement gaat er niet op achteruit; zijn vordering kan worden afgewezen omdat hij geen schade lijdt. Een eigenaar van een groot appartement betaalt fors meer en krijgt daarvoor een compensatie aangeboden met een bankgarantie; ook dan kan de rechter de vordering afwijzen.

In de praktijk

Voor wie het niet eens is: reken vanaf de dag na de vergadering en wacht niet, want drie maanden zijn zo voorbij en daarna is het besluit onaantastbaar. Onderbouw bovendien concreet welk nadeel u lijdt. Voor het bestuur: bereken vooraf wie erop achteruitgaat en bespreek een compensatie, dan voorkomt u een procedure. Voor de notaris en de betrokken partijen: houd er rekening mee dat een wijziging binnen deze termijn nog kan worden aangetast.