Boek 5 Artikel 91 (5:91 BW)

Erfpacht is een zakelijk recht en kan dus worden verkocht. De akte van vestiging kan die overdracht wel aan toestemming van de eigenaar binden. Artikel 5:91 BW maakt zo'n beding mogelijk, beschermt tegelijk de schuldeisers van de erfpachter en geeft een uitweg als de eigenaar zijn toestemming zonder goede reden weigert: de kantonrechter kan die vervangen.

Toestemming voor overdracht of toedeling

De akte kan de overdracht en de toedeling van het recht binden aan de toestemming van de eigenaar. Die houdt zo invloed op de vraag wie zijn wederpartij wordt, wat begrijpelijk is bij een verhouding die tientallen jaren duurt en waarin een canon moet worden betaald.

Zo'n beding heeft een grens. Het staat niet in de weg aan executie door schuldeisers. Wordt de erfpacht uitgewonnen, bijvoorbeeld door een geldverstrekker met een hypotheek op het recht, dan kan de eigenaar die verkoop niet blokkeren door zijn toestemming te onthouden. Dat is de reden dat erfpacht financierbaar blijft.

Splitsen en appartementsrechten

De akte kan ook bepalen dat de erfpachter zijn recht niet zonder toestemming mag splitsen door de erfpacht op een gedeelte van de zaak over te dragen of toe te delen. Zo voorkomt de eigenaar dat hij ineens met meerdere erfpachters op één perceel te maken krijgt.

Hetzelfde beding kan gelden voor de appartementsrechten waarin de erfpachter een gebouw splitst. Daarvoor geldt een extra eis: aan iemand die zo'n recht later verkrijgt, kan het beding alleen worden tegengeworpen als het in de akte van splitsing is omschreven. Wie een appartementsrecht op erfpachtgrond koopt, moet het dus in de splitsingsstukken kunnen terugvinden.

Weigert de eigenaar, dan beslist de kantonrechter

Weigert de eigenaar de vereiste toestemming zonder redelijke gronden, of laat hij niets van zich horen, dan kan degene die de toestemming nodig heeft de kantonrechter vragen haar te vervangen door een machtiging. Bevoegd is de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin de zaak of het grootste deel daarvan ligt.

Deze uitweg maakt het toestemmingsbeding hanteerbaar. De eigenaar mag beoordelen aan wie zijn erfpacht overgaat, maar hij mag de verkoop niet zonder goede reden tegenhouden en hij kan een verzoek ook niet doodzwijgen: stilzitten opent dezelfde route.

Een voorbeeld. Een erfpachter verkoopt zijn woning en vraagt de eigenaar om toestemming voor de overdracht van het erfpachtrecht. De eigenaar reageert maandenlang niet, terwijl de koper en zijn financier wachten. De erfpachter kan de kantonrechter om een machtiging vragen, die dan in de plaats komt van de toestemming. Verbindt de eigenaar wel een concrete voorwaarde aan zijn toestemming, bijvoorbeeld over de canon, dan gaat de kantonrechter na of die voorwaarde in dit geval redelijk is; vindt hij van niet, dan kan hij de machtiging alsnog verlenen.

In de praktijk

Kijk vroeg in het verkoopproces of de akte een toestemmingsbeding bevat en vraag de toestemming schriftelijk aan, met de gegevens van de koper erbij; dat voorkomt vertraging vlak voor de levering. Zet in uw verzoek een redelijke termijn en bewaar de correspondentie, want die hebt u nodig als u naar de kantonrechter moet. Koopt u een appartement op erfpachtgrond, laat dan controleren of er in de splitsingsakte een dergelijk beding staat, want alleen dan geldt het ook voor u.