Boek 5 Artikel 20 (5:20 BW)

Wie grond koopt, koopt meer dan een oppervlak. Dit artikel somt op wat de eigendom van de grond omvat: de bovengrond en de aardlagen daaronder, het grondwater dat via een bron, put of pomp naar boven is gehaald, het water dat op de grond staat zonder in open verbinding te staan met water op het erf van een ander, de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, en de beplanting die met de grond is verenigd. Het tweede lid maakt een uitzondering voor netten van kabels en leidingen.

Grond, water en aardlagen

De opsomming in het eerste lid staat onder een voorbehoud: zij geldt 'voor zover de wet niet anders bepaalt'. Het tweede lid van dit artikel is daar zelf een voorbeeld van, maar ook een andere wet kan iets wat in of onder de grond zit aan een ander toewijzen. Binnen dat voorbehoud horen de aardlagen onder het perceel bij de eigendom van de grond. Voor water maakt de wet twee onderscheidingen. Grondwater valt pas onder de eigendom zodra het door een bron, put of pomp aan de oppervlakte is gekomen; zolang het in de bodem zit, noemt onderdeel c het niet. Water dat op de grond staat, hoort erbij op voorwaarde dat het niet in open gemeenschap staat met water op het erf van een ander.

Gebouwen en beplanting

Gebouwen en werken horen bij de grond wanneer zij daarmee duurzaam zijn verenigd, rechtstreeks of via andere gebouwen en werken. Een huis, een schuur met fundering, een aangelegde weg: het zijn geen zelfstandige zaken maar onderdelen van het perceel. De wet maakt daarbij één voorbehoud: het geldt niet voor zover het gebouw of werk bestanddeel is van een andere onroerende zaak van iemand anders.

Ook wat in de grond is geplant, hoort volgens onderdeel f bij het perceel. Bomen, struiken, hagen en gewassen die met de grond zijn verenigd, maken deel uit van de grond en gaan bij een verkoop mee, tenzij partijen iets anders afspreken over wat de verkoper nog mag weghalen.

• Duurzaam verenigd — beslissend is of het bouwwerk ertoe strekt daar te blijven staan; dat het later weer weg te halen is, staat daaraan op zichzelf niet in de weg.
• Beplanting — bomen, hagen en struiken die met de grond zijn verenigd, horen bij de grond.

- Water — opgepompt grondwater en water op de grond zonder open verbinding met het buurerf horen bij de grond.

Kabels en leidingen

Voor netten geldt een eigen regel. Een net van een of meer kabels of leidingen voor het transport van stoffen, energie of informatie dat in, op of boven andermans grond is aangelegd, behoort toe aan de bevoegde aanlegger van dat net of aan diens rechtsopvolger. Het lid begint met de woorden 'in afwijking van lid 1': de regel van onderdeel e, dat werken die duurzaam met de grond zijn verenigd bij de grond horen, wordt voor zulke netten opzij gezet. Wie grond bezit waar een net doorheen loopt, is dus niet de eigenaar van die kabels of leidingen; die eigendom ligt bij de bevoegde aanlegger of bij zijn rechtsopvolger.

Een voorbeeld. U koopt een perceel met een oude waterput, een aangeplante beukenhaag en een schuur op poeren. Haag en schuur horen bij de grond en gaan mee. Het water dat u oppompt wordt van u zodra het boven staat. Ligt er een gasleiding onder uw tuin, dan is die van de netbeheerder en niet van u, en zult u met hem moeten afstemmen als u wilt bouwen op die plek.

In de praktijk

Bij aankoop van grond zeggen de kadastrale grenzen niet alles over wat de koper krijgt. Onder of boven het perceel kunnen netten liggen die op grond van het tweede lid van een ander zijn, en een erfdienstbaarheid of een ander beperkt recht ten behoeve van een derde kan het gebruik van de grond beperken. Wat volgens het eerste lid bij de grond hoort, gaat bij een overdracht mee, tenzij partijen over het weghalen van bepaalde zaken iets anders afspreken.