Boek 5 Artikel 84 (5:84 BW)

Niet alleen een eigenaar heeft met erfdienstbaarheden te maken. Ook een erfpachter, een opstaller en een vruchtgebruiker kunnen zoiets regelen voor de onroerende zaak waarop hun eigen recht rust: zij mogen er een erfdienstbaarheid voor bedingen en zij mogen die zaak er ook mee belasten. Artikel 5:84 BW regelt dat, en zegt vooral wat er gebeurt als hun eigen recht afloopt.

Bedingen en belasten

De erfpachter, de opstaller en de vruchtgebruiker mogen voor de zaak waarop hun recht rust een erfdienstbaarheid bedingen, bijvoorbeeld een recht van weg naar de openbare weg. Zij mogen die zaak ook belasten met een erfdienstbaarheid ten gunste van een ander erf. Zij handelen daarbij niet als eigenaar, maar hun recht geeft hun deze bevoegdheid.

Rechten ten behoeve van de zaak

Een erfdienstbaarheid die door zo'n gerechtigde is bedongen ten gunste van de zaak, of door een opstaller ten gunste van de opstal, blijft in beginsel bestaan als zijn eigen recht eindigt. Alleen als de akte van vestiging van de erfdienstbaarheid uitdrukkelijk bepaalt dat zij dan eindigt, gaat zij teniet. De hoofdregel is dus continuïteit: het voordeel blijft aan de zaak verbonden en komt na afloop de eigenaar ten goede.

Blijft zo'n erfdienstbaarheid bestaan, dan werkt een beding dat afstand in de eerste twintig jaren uitsluit, zoals het tweede lid van artikel 5:82 BW mogelijk maakt, niet langer. Vanaf dat moment kan er dus afstand van worden gedaan volgens de gewone regel.

Lasten op de zaak

Andersom is het uitgangspunt omgekeerd. Heeft de beperkt gerechtigde de zaak belast, of de opstaller de opstal, dan gaat die erfdienstbaarheid teniet zodra zijn eigen recht eindigt. Dat is begrijpelijk: hij kan de eigenaar niet blijvend opzadelen met een last die hij zelf heeft gevestigd.

Daarop bestaan drie uitzonderingen. Eindigt het beperkte recht door vermenging of door afstand, dan blijft de erfdienstbaarheid staan. En zij blijft ook staan als de eigenaar van de zaak in een ingeschreven akte heeft verklaard met de vestiging in te stemmen. Die instemming is voor de eigenaar van het heersende erf de enige echte zekerheid op lange termijn.

De gelijkstelling met de eigenaar

Voor de toepassing van de overige bepalingen van deze titel wordt de erfpachter, opstaller of vruchtgebruiker aangemerkt als eigenaar van het heersende of het dienende erf. Alles wat over de eigenaar is bepaald, over de uitoefening, het onderhoud, de wijziging en de opheffing, geldt dus ook voor hem.

Een voorbeeld. Een opstaller heeft een bedrijfsloods op andermans grond en bedingt een recht van weg over een naburig perceel. Loopt zijn opstalrecht af, dan blijft dat recht van weg bestaan, tenzij in de akte iets anders staat. Belast hij zijn eigen opstal met een recht van weg voor de buurman, dan verdwijnt die last bij het einde van zijn recht, behalve als de grondeigenaar in een ingeschreven akte met de vestiging heeft ingestemd.

In de praktijk

Vestigt u een erfdienstbaarheid met een erfpachter, opstaller of vruchtgebruiker als wederpartij, kijk dan eerst hoelang zijn recht nog loopt en vraag om de instemming van de grondeigenaar als u de last blijvend wilt vastleggen. Regel in de akte uitdrukkelijk wat er bij het einde van het beperkte recht gebeurt, want juist daar ontstaan de verrassingen. En bedenk dat u door de gelijkstelling met de eigenaar dezelfde verplichtingen hebt als hij.