Boek 5 Artikel 71 (5:71 BW)

Wat kan een erfdienstbaarheid van de eigenaar van het dienende erf verlangen? Artikel 5:71 BW geeft het antwoord: in de kern moet hij iets dulden of iets nalaten, op, boven of onder een van beide erven. Daarnaast kan de akte van vestiging hem twee actieve verplichtingen opleggen, namelijk het aanbrengen van wat voor de uitoefening nodig is en het onderhoud daarvan.

Dulden of niet doen

De hoofdregel is passief. Dulden betekent dat de eigenaar van het dienende erf iets moet toelaten: dat er over zijn grond wordt gelopen of gereden, dat er een leiding ligt, dat een dakrand overhangt. Niet doen betekent dat hij iets moet nalaten: niet hoger bouwen dan een bepaalde hoogte, geen beplanting op een strook zetten, een raam niet dichtmetselen. De last kan op de grond liggen, maar ook boven of onder een van de erven, wat verklaart waarom leidingen en overbouw hiermee geregeld kunnen worden.

Die hoofdregel beschermt de eigenaar van het dienende erf. Zijn erf is bezwaard, maar hij wordt daarmee niet de knecht van zijn buurman: verplicht worden om iets te dóen is de uitzondering en moet uit de akte volgen.

Het aanbrengen van werken

De akte kan de eigenaar van het bezwaarde erf verplichten zelf aan te leggen wat voor het gebruik van het recht nodig is: een verharding, een duiker, een schutting of een rij bomen. Daaraan zit één harde eis. Wat wordt aangelegd, moet helemaal of voor een deel op zijn eigen erf komen te staan. Iemand via een erfdienstbaarheid laten bouwen op het erf van de buurman kan dus niet.

De onderhoudsverplichting

De last kan verder inhouden dat hij onderhoudt: zijn erf zelf, of het bouwwerk, het werk of de beplanting die daar staat of nog moet komen, al is het maar voor een deel. Zo kan de akte bepalen dat hij de verharding van het pad in goede staat houdt of de duiker onder zijn oprit onderhoudt.

Staat er niets over onderhoud in de akte, dan volgt zo'n verplichting niet vanzelf uit het bestaan van de erfdienstbaarheid. Dat maakt de tekst van de akte beslissend, en het verklaart waarom erfdienstbaarheden die tientallen jaren geleden summier zijn omschreven zoveel geschillen opleveren.

Een voorbeeld. Twee percelen delen een inrit die over het dienende erf loopt. In de akte staat dat de eigenaar van dat erf de inrit verhardt en verhard houdt. Die verplichting is geldig, want de verharding ligt op zijn erf. Zakt de bestrating weg, dan kan de eigenaar van het heersende erf herstel vorderen. Stond er over onderhoud niets in de akte, dan lag het omgekeerd: dan mag de gerechtigde tot de erfdienstbaarheid op eigen kosten aanbrengen wat voor de uitoefening nodig is, en op grond van artikel 5:75 BW moet hij dat onderhouden voor zover het belang van het dienende erf dat vraagt. Overeenstemming met de ander heeft hij daarvoor niet nodig. Van die onderhoudslast komt hij ook weer af door het aangebrachte weg te halen en het dienende erf terug te brengen in de staat van voorheen. In de akte van vestiging kan hierover iets anders zijn bepaald.

In de praktijk

Laat bij het vestigen van een erfdienstbaarheid uitschrijven wat er moet worden geduld of nagelaten, wie wat aanlegt en wie het onderhoudt; die drie vragen dekken de meeste latere ruzies af. Leest u een oude akte, kijk dan eerst of er meer in staat dan het recht zelf. Is de omschrijving onduidelijk, dan is een gezamenlijke verduidelijking bij de notaris meestal sneller en goedkoper dan een procedure over de vraag wat er ooit is bedoeld.