Boek 5 Artikel 117 (5:117 BW)

Dit artikel maakt het appartementsrecht tot een volwaardig, zelfstandig registergoed: het kan worden overgedragen, toegedeeld, bezwaard en uitgewonnen, net als een huis met een tuin. De keerzijde is dat de goederen die in de splitsing zijn betrokken juist niet los van de appartementsrechten mogen worden verkocht, verdeeld, bezwaard of uitgewonnen. Het complex blijft één geheel; alleen de rechten erop wisselen van hand.

Zelfstandig verhandelbaar

Doordat het appartementsrecht zelfstandig is, kan een bewoner zijn woning verkopen en leveren bij notariële akte met inschrijving in de openbare registers, kan een bank er hypotheek op krijgen en kan een schuldeiser het uitwinnen. Voor de financierbaarheid van appartementen is dat de kern van het stelsel: zonder deze bepaling zou een bank slechts een aandeel in een gemeenschap in onderpand krijgen.

De gemeenschappelijke goederen blijven vastzitten

Tegenover die vrijheid staat een verbod. De goederen die in de splitsing zijn betrokken, kunnen niet geheel of gedeeltelijk worden overgedragen, verdeeld, bezwaard of uitgewonnen. Een individuele eigenaar kan zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen dus niet losweken van zijn appartementsrecht. Alleen de uitzondering voor uitwinning van een deel waarop al bij de splitsing een last rustte, blijft overeind.

Kleiner maken kan alleen via de akte

Moet een deel van de in de splitsing betrokken registergoederen buiten de splitsing worden gebracht, dan wijst het derde lid één weg aan: wijziging van de akte van splitsing. Beëindiging van de splitsing voor een gedeelte van de betrokken registergoederen kan uitsluitend zo. Voor die wijziging gelden de regels verderop in deze titel, en de gewijzigde akte wordt in de openbare registers ingeschreven. Pas daarna is het betrokken goed geen onderdeel van de splitsing meer en kan het als zelfstandig goed worden overgedragen of bezwaard.

Wel een erfdienstbaarheid

Het vierde lid maakt één uitzondering op het bezwaringsverbod. De gezamenlijke appartementseigenaars kunnen de in de splitsing betrokken onroerende zaken belasten met een erfdienstbaarheid. Zo kan het complex ten behoeve van een buurperceel bijvoorbeeld leidingen, doorgangen, ankers of overhangende constructies dulden.

• Een recht van weg voor het achterliggende perceel over de oprit van het complex.
• Een leidingrecht voor kabels of buizen die door de kelder lopen naar een buurpand.
• Een recht om een muur te gebruiken voor een aanbouw van de buren, met de last op het gesplitste erf.

Een voorbeeld. Een eigenaar van een appartement in een complex met een grote gemeenschappelijke tuin wil zijn aandeel in die tuin aan zijn dochter schenken, die elders woont, en zijn appartement zelf houden. Dat kan niet: zijn aandeel in de tuin zit in de splitsing en is niet los van zijn appartementsrecht over te dragen. Verkoopt hij later zijn appartementsrecht, dan gaat zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen vanzelf mee naar de koper. Wil de buurman van het complex een kabel door de gemeenschappelijke kelder leggen, dan kunnen de gezamenlijke eigenaars daarvoor wel een erfdienstbaarheid vestigen.

In de praktijk

Voor een eigenaar: uw appartementsrecht is een volwaardig registergoed dat u kunt verkopen en verhypothekeren, maar de gemeenschappelijke delen zijn geen handelswaar. Voor een bestuur: elke afspraak waarbij een derde een stuk van het complex in gebruik of in eigendom krijgt, vraagt een juridische vorm; de notaris kan beoordelen of het een erfdienstbaarheid moet zijn of een wijziging van de splitsing. Voor een koper: controleer of wat u koopt binnen de splitsing valt en aan uw appartementsrecht is toebedeeld.