Boek 5 Artikel 90 (5:90 BW)

Een zaak die in erfpacht is uitgegeven, levert vaak iets op: een oogst, houtopbrengst, huur van een gebouw. Artikel 5:90 BW verdeelt die opbrengst. De vruchten die tijdens de erfpacht worden afgescheiden of opeisbaar worden en de voordelen van roerende aard zijn voor de erfpachter. Voordelen van onroerende aard komen de eigenaar toe, maar vallen wel onder de erfpacht.

Vruchten tijdens de erfpacht

De wet onderscheidt twee soorten vruchten. Natuurlijke vruchten zijn wat de zaak voortbrengt: gewassen, hout, gras. Die zijn voor de erfpachter zodra zij tijdens de duur van zijn recht van de zaak worden gescheiden. Burgerlijke vruchten zijn de opbrengsten die een zaak in geld oplevert, zoals huur- of pachttermijnen; die zijn voor hem als zij tijdens de erfpacht opeisbaar worden.

Dat maakt het moment van afscheiding of opeisbaarheid beslissend, en dat is vooral van belang aan het begin en aan het einde. Wat nog op het land staat als de erfpacht eindigt, is niet afgescheiden en gaat dus met de zaak mee terug; een pachttermijn die pas na het einde opeisbaar wordt, komt aan de eigenaar toe.

Roerende en onroerende voordelen

Naast vruchten kan een zaak voordelen opleveren die geen vrucht zijn. De wet deelt die in naar hun aard. Is het voordeel roerend, dan behoort het aan de erfpachter, net als de vruchten. Is het voordeel zelf onroerend en gaat het dus deel uitmaken van het onroerende goed waarop de erfpacht rust, dan wordt het eigendom van de eigenaar; hij is immers eigenaar van die onroerende zaak.

Het tweede lid voegt daar meteen iets aan toe. Zo'n onroerend voordeel valt ook onder de erfpacht, tenzij de akte anders bepaalt. De eigenaar wordt er dus eigenaar van, maar de erfpachter mag het net zo gebruiken als de rest van de zaak. Voor beiden verandert er daardoor in het dagelijks gebruik weinig.

Afwijken in de akte

Aan partijen is overgelaten wie de vruchten en de roerende voordelen krijgt, en verder of een onroerend voordeel onder de erfpacht valt; op die punten geldt de wettelijke verdeling alleen als de akte van vestiging niets anders regelt. Bij de eerste zin van het tweede lid, die het onroerende voordeel aan de eigenaar toekent, noemt de wet geen mogelijkheid van afwijking. Wel kunnen partijen afspreken dat bepaalde opbrengsten aan de eigenaar toekomen, of dat een onroerend voordeel juist buiten de erfpacht blijft. Bij agrarische erfpacht en bij erfpacht met een gemengde bestemming loont het om dit uitdrukkelijk vast te leggen.

Een voorbeeld. Een boer heeft land in erfpacht. De oogst die hij tijdens zijn recht binnenhaalt, is van hem. Verhuurt hij een schuur op het perceel, dan zijn de huurtermijnen die tijdens de erfpacht opeisbaar worden ook van hem. Eindigt de erfpacht midden in het seizoen, dan is wat er dan nog te velde staat niet afgescheiden en komt het niet zonder meer aan hem toe; dat is een punt om vooraf over af te spreken.

In de praktijk

Spreek bij het einde van een erfpacht op tijd af hoe u omgaat met gewassen te velde, met vooruitbetaalde of achterstallige huur en met werkzaamheden die al zijn verricht; de wettelijke verdeling is duidelijk, maar hard op het scherp van de datum. Legt u een nieuwe erfpacht vast, benoem dan welke opbrengsten voor wie zijn. En bedenk als eigenaar dat een onroerend voordeel wel van u wordt, maar dat de erfpachter er gewoon gebruik van maakt zolang zijn recht loopt.