Boek 5 Artikel 86 (5:86 BW)

Hoelang duurt een erfpacht? De wet laat dat aan partijen over. Artikel 5:86 BW bepaalt alleen dat zij de duur in de akte van vestiging kunnen regelen. Er staat geen minimum en geen maximum in de wet, en er is ook geen standaardtermijn die vanzelf geldt. Wat er over de duur is afgesproken, vindt u dus in de akte.

Met of zonder einddatum

De eerste vraag bij het lezen van een akte is of er een tijdstip is genoemd waarop het recht afloopt. Is dat zo, dan houdt de erfpacht op dat moment niet automatisch op: gebruikt de erfpachter de zaak daarna gewoon verder, dan loopt het recht door, tenzij de eigenaar binnen een half jaar na dat tijdstip laat weten dat hij het als geëindigd ziet (artikel 5:98 BW). Zo'n voortgezette erfpacht moet daarna worden opgezegd met de termijn van artikel 5:88 BW. Is er geen tijdstip genoemd, dan is er ook geen moment waarop het recht vanzelf afloopt. De erfpacht eindigt dan op een andere manier, bijvoorbeeld door opzegging volgens artikel 5:87 BW of doordat de erfpachter en de eigenaar het recht samen beëindigen.

Een aflopend recht

Een erfpacht die nog tientallen jaren loopt, is voor een koper en voor een geldverstrekker iets heel anders dan een recht dat over een paar jaar afloopt. Een aflopend recht kan de verkoopbaarheid van een woning beïnvloeden.

Loopt het recht af, dan hangt het van de akte en van de wettelijke bepalingen af wat er gebeurt met het gebouw dat erop staat en met een eventuele vergoeding.

Een voorbeeld

Een bedrijf heeft een loods op grond die het vijftig jaar geleden in erfpacht kreeg, voor een looptijd van zestig jaar. Het wil de loods verkopen. Kopers en hun bank zien dat het recht over tien jaar afloopt en willen weten wat er dan gebeurt: kan de eigenaar het recht laten eindigen, en wat staat er in de akte over een vergoeding voor de loods? Zolang dat niet duidelijk is, drukt de korte resterende looptijd op de prijs. Had de akte geen einddatum genoemd, dan speelde die vraag op deze manier niet.

In de praktijk

Bij een woning op erfpachtgrond is de duur een van de eerste gegevens om uit de akte te halen, samen met wat er aan het einde is afgesproken over verlenging, over de canon en over een vergoeding voor de opstallen. Wie zelf grond in erfpacht uitgeeft, kan de gewenste duur uitdrukkelijk in de akte vastleggen. Ook een overeengekomen einddatum doet het recht niet uit zichzelf ophouden: blijft de erfpachter de zaak daarna gebruiken, dan loopt de erfpacht door zolang de eigenaar niet binnen zes maanden laat blijken dat hij haar als geëindigd beschouwt (artikel 5:98 BW).