Boek 5 Artikel 110 (5:110 BW)

Wie splitst moet over het registergoed kunnen beschikken. Ontbrak die bevoegdheid, dan zou de splitsing in beginsel ongeldig zijn, met alle gevolgen van dien voor iedereen die daarna een appartement kocht of financierde. Dit artikel voorkomt dat. De splitsing blijft geldig zodra zij is gevolgd door een geldige overdracht van een appartementsrecht of door de vestiging van een beperkt recht daarop. Ook verkrijging van een appartementsrecht door verjaring maakt een ongeldige splitsing alsnog geldig.

Waarom deze bescherming bestaat

Na een splitsing worden appartementsrechten verkocht en doorverkocht, er worden hypotheken op gevestigd, er ontstaat een vereniging van eigenaars en er worden bijdragen betaald. Zonder deze regel zou een gebrek in de beschikkingsbevoegdheid van degene die splitste, achteraf ook de rechten van al die latere verkrijgers kunnen raken. Het artikel laat de geldigheid van de splitsing daarom vaststaan zodra een van de genoemde gebeurtenissen heeft plaatsgevonden.

Twee momenten waarop het gebrek verdwijnt

Het eerste lid ziet op een gebrek in de beschikkingsbevoegdheid van degene die splitste. Zodra na de splitsing een appartementsrecht geldig wordt overgedragen, of er geldig een beperkt recht op wordt gevestigd, zoals een hypotheek of een vruchtgebruik, is de splitsing geldig. Daarbij moet die latere rechtshandeling zelf wel geldig zijn: zij moet berusten op een geldige titel en worden verricht bij notariële akte die in de openbare registers wordt ingeschreven. Of dat zo is, wordt beoordeeld volgens de gewone regels voor de overdracht en bezwaring van registergoederen.

Het tweede lid ziet op het geval dat een appartementsrecht door verjaring is verkregen. De wettekst spreekt daar van 'een ongeldige splitsing': ook die wordt dan als geldig aangemerkt. Het aanknopingspunt is ook hier een appartementsrecht dat langs een in de wet erkende weg in andere handen is gekomen.

Wat dit niet regelt

Dit artikel gaat over de geldigheid van de splitsing en daarmee over de goederenrechtelijke toestand. Het maakt de handelwijze van degene die onbevoegd splitste niet rechtmatig. Wie door de splitsing zijn recht verliest, houdt zijn aanspraken tegenover die persoon: hij kan schadevergoeding vorderen of zich beroepen op de rechtsverhouding die tussen hen bestond.

Voor de oorspronkelijke rechthebbende betekent dit dat hij de splitsing zelf niet meer kan aantasten zodra een van de genoemde gebeurtenissen heeft plaatsgevonden. Voor wat hij daardoor is kwijtgeraakt, kan hij zich wenden tot degene die zonder bevoegdheid handelde. Welke vordering dat is en hoe hoog zij is, hangt af van de verhouding tussen beiden en van de schade die is geleden.

In de praktijk

Voor kopers en geldverstrekkers betekent deze bepaling dat een onvolkomenheid in de beschikkingsbevoegdheid bij de splitsing hun positie niet aantast, zodra een appartementsrecht geldig is overgedragen of bezwaard. Voor wie meent dat er onbevoegd over zijn goed is beschikt, is het tijdstip van belang: na een geldige overdracht, bezwaring of verjaring van een appartementsrecht staat de geldigheid van de splitsing vast. Een notaris trekt bij twijfel over de bevoegdheid de registers en de titels na voordat hij de akte passeert.