Boek 5 Artikel 85 (5:85 BW)

Erfpacht is het recht om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. De grond blijft van de eigenaar, maar de erfpachter mag er wonen, bouwen en leven alsof het zijn perceel is. Artikel 5:85 BW geeft die omschrijving en voegt daaraan toe dat de akte van vestiging de erfpachter kan verplichten een geldsom aan de eigenaar te betalen: de canon.

Een zakelijk recht, geen huur

Het verschil met huur is wezenlijk. Erfpacht is een zakelijk recht: het rust op de zaak zelf en niet op een afspraak tussen twee personen. Daardoor kan het worden verkocht, vererfd en met hypotheek belast, en is de erfpachter niet afhankelijk van de vraag of de eigenaar de overeenkomst wil voortzetten. Wel kan de akte van vestiging de overdracht afhankelijk maken van toestemming van de eigenaar, zoals artikel 5:91 BW toelaat; bij uitgifte door gemeenten is zo'n beding gebruikelijk. Wie een woning op erfpachtgrond koopt, verkrijgt dus het erfpachtrecht, dat het genot van de grond met de woning daarop omvat.

Houden en gebruiken zijn de twee kernwoorden. De erfpachter heeft de zaak feitelijk onder zich en mag haar gebruiken, maar hij is geen eigenaar van de grond. De eigenaar blijft eigenaar en houdt wat men de bloot eigendom noemt: het eigendomsrecht met daarop het recht van de erfpachter.

De canon

De canon is de tegenprestatie. Hij hoeft niet te bestaan: erfpacht zonder canon is mogelijk, en ook een afkoop voor langere tijd komt voor. Wordt er wel betaald, dan moet die verplichting in de akte van vestiging staan, en die akte bepaalt ook op welke tijdstippen. Dat kan regelmatig zijn, bijvoorbeeld per jaar, maar de wet schrijft dat niet voor.

Omdat de canonverplichting uit de akte volgt, is die akte het eerste document dat u erbij pakt als er discussie over de betaling ontstaat. Daar staat wat er is afgesproken over de hoogte, de tijdstippen en een eventuele herziening.

Wat de erfpachter en de eigenaar aan elkaar hebben

Voor de erfpachter is de aantrekkelijkheid dat hij een woning of bedrijf kan hebben zonder de grond te kopen. Voor de eigenaar, vaak een gemeente of een instelling, is de aantrekkelijkheid dat hij de grond in handen houdt en er inkomsten uit krijgt. De verhouding is langlopend, en de spanning zit meestal in de canon en in de voorwaarden bij het einde van het recht.

Een voorbeeld. Iemand koopt een huis waarvan de grond in erfpacht is uitgegeven. Hij verkrijgt het erfpachtrecht op de grond; de woning is duurzaam met die grond verenigd en hoort daarbij, want afzonderlijke eigendom van een gebouw ontstaat pas door een recht van opstal. Jaarlijks betaalt hij de canon die in de akte staat. Wil hij verbouwen of de woning verhuren, dan bepaalt niet alleen het gewone recht wat mag, maar vooral ook de akte van vestiging, want daarin staan de voorwaarden van zijn recht.

In de praktijk

Lees vóór de koop de akte van vestiging en de daarbij horende voorwaarden helemaal door: daarin staan de canon, de bestemming, de duur en wat er aan het einde gebeurt. Vraag of de canon is afgekocht en tot wanneer, want dat scheelt jaarlijkse lasten en is van invloed op de waarde. En houd er rekening mee dat de erfpacht op een zeker moment eindigt of wordt herzien; wat dan geldt, bepaalt de akte samen met de wettelijke regels van deze titel.