Boek 5 Artikel 102 (5:102 BW)

Een opstaller is eigenaar van wat er op andermans grond staat, maar hij is niet vrij om daarmee alles te doen. Artikel 5:102 BW bepaalt dat zijn bevoegdheden om de gebouwen, werken en beplantingen te gebruiken, om ze aan te brengen en om ze weg te nemen in de akte van vestiging kunnen worden beperkt. De akte is daarmee het document dat de omvang van het recht bepaalt.

Drie bevoegdheden die kunnen worden begrensd

• Gebruiken. De akte kan vastleggen waarvoor de opstal mag worden gebruikt, bijvoorbeeld alleen voor een technische installatie of alleen voor een bepaald bedrijfsmatig doel.
• Aanbrengen. De akte kan bepalen wat er mag worden gebouwd of geplant, en dus ook dat er niet mag worden uitgebreid of bijgebouwd.

- Wegnemen. De akte kan regelen of en wanneer de opstaller zijn gebouwen, werken of beplantingen mag of moet weghalen.

Waarom de eigenaar dit wil regelen

De grondeigenaar draagt de gevolgen van wat er op zijn perceel staat, en hij krijgt de grond aan het einde terug. Voor hem maakt het uit of er een klein technisch bouwwerk komt of een reeks loodsen, en of hij aan het einde een leeg terrein terugkrijgt of een fundering die hij zelf moet opruimen. Door de bevoegdheden te begrenzen, houdt hij grip op de zaak zonder de opstaller zijn eigendom te ontnemen.

Voor de opstaller werkt dat twee kanten op. Beperkingen kunnen zijn plannen in de weg zitten, maar zij geven ook duidelijkheid over wat hij mag, en die duidelijkheid is bij een langlopend recht veel waard.

De akte is beslissend

Omdat de beperkingen in de akte van vestiging staan en die akte in de openbare registers wordt ingeschreven, gelden zij ook voor latere verkrijgers van het opstalrecht. Wie een opstalrecht koopt, koopt het inclusief de daarin opgenomen begrenzingen; hij kan zich niet beroepen op onbekendheid met wat in de registers te vinden is.

Handelt de opstaller in strijd met die beperkingen, dan schiet hij tekort in zijn verplichtingen. Bij een zelfstandig opstalrecht kan dat via de overeenkomstige toepassing van de erfpachtbepalingen zelfs leiden tot opzegging door de eigenaar, als het tekortschieten ernstig is.

Een voorbeeld. Een opstalrecht wordt gevestigd voor een zendmast met een technische kast. In de akte staat dat er niets anders mag worden gebouwd en dat de opstaller aan het einde alles moet weghalen. Wil hij er later een tweede mast bij zetten, dan mag dat niet zonder aanpassing van de akte. En bij het einde kan hij niet volstaan met het achterlaten van de fundering.

In de praktijk

Lees vóór de vestiging of de koop van een opstalrecht precies welke beperkingen erin staan en toets die aan wat u de komende jaren wilt doen; een beperking die nu logisch lijkt, kan over tien jaar knellen. Wilt u meer ruimte, onderhandel daar dan over vóór de akte wordt getekend, want daarna hebt u de medewerking van de eigenaar nodig. En zorg dat afspraken over het einde, over opruimen en over een eventuele vergoeding in dezelfde akte staan.