Boek 5 Artikel 147 (5:147 BW)

De vereniging van eigenaars bestaat om het gemeenschappelijke te beheren. Verdwijnt de splitsing, dan verdwijnt haar bestaansgrond. Daarom wordt zij door de opheffing van de splitsing van rechtswege ontbonden: er is geen apart besluit voor nodig. Daarna volgt de vereffening, waarbij eerst de schuldeisers worden voldaan en het overschot wordt overgedragen aan degenen die bij de opheffing appartementseigenaar waren.

Ontbinding zonder besluit

Ontbinding is niet hetzelfde als ophouden te bestaan. De vereniging blijft voortbestaan voor zover dat voor de afwikkeling nodig is: openstaande rekeningen moeten worden betaald, lopende contracten beëindigd en het saldo van het reservefonds verdeeld. Pas als de vereffening is afgerond, is de vereniging werkelijk weg. In die tussenfase is het bestuur in beginsel zelf de vereffenaar, tenzij de akte van splitsing iets anders bepaalt of de rechter een ander aanwijst.

Wie krijgt wat er overblijft

De vereffenaar betaalt eerst de schuldeisers. Wat daarna van het vermogen overblijft, draagt hij over aan hen die bij de opheffing van de splitsing appartementseigenaar waren. Ieder krijgt daarvan een deel volgens het aandeel dat door de splitsing was ontstaan, dus in beginsel een gelijk deel per appartementsrecht, tenzij de akte een andere verhouding aanwees. Beslissend is dus wie op dat moment eigenaar is, en niet wie er door de jaren heen aan het reservefonds heeft meebetaald: wie zijn appartementsrecht eerder heeft verkocht, krijgt niets, en dat deel komt bij zijn opvolger terecht.

• Eerst de schulden. Leveranciers, aannemers en andere schuldeisers gaan voor.
• Daarna het overschot, naar rato van de aandelen uit de splitsing.

- Geen uitkering aan derden; de vereniging heeft geen andere gerechtigden dan haar gewezen leden.

Afwijkingen van de gewone vereffening

Voor de vereffening geldt de algemene regeling voor rechtspersonen in Boek 2, maar het vierde lid past die op een aantal punten aan. Waar Boek 2 voorschrijft dat stukken worden neergelegd, gebeurt dat binnen het arrondissement waar het gebouw of het grootste deel ervan ligt. Voor de rechterlijke bemoeienis met de vereffening wordt steeds dezelfde rechter aangewezen: die binnen wiens rechtsgebied het gebouw of het grootste deel ervan ligt, ook waar het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering anders een andere rechter zou aanwijzen. Zo blijven alle zaken rond hetzelfde gebouw bij één rechter. Daarnaast verklaart het vierde lid onder meer artikel 2:23c lid 1 BW niet van toepassing. Daardoor is heropening van de vereffening hier uitgesloten: een schuldeiser die zich pas meldt nadat de vereniging is opgehouden te bestaan, of een bate die pas later boven water komt, kan niet alsnog tot een nieuwe ronde leiden.

Een voorbeeld. Een complex wordt gesloopt en de splitsing wordt opgeheven. De vereniging heeft nog een openstaande rekening bij een schoonmaakbedrijf en een reservefonds van veertigduizend euro. De vereffenaar betaalt eerst het schoonmaakbedrijf en verdeelt de rest onder de gewezen eigenaars volgens hun aandelen. Was er geen fonds maar een schuld, dan komt de aansprakelijkheid voor die schuld aan de orde, waarvoor artikel 5:113 BW de regels geeft.

In de praktijk

Voor eigenaars: uw bijdragen zijn niet verdwenen; wat na de schulden overblijft, komt bij u terug volgens uw aandeel. Voor het bestuur: u wikkelt de vereniging in beginsel zelf af, dus zorg voor een sluitend overzicht van bezittingen en schulden, want zonder zo'n overzicht loopt de afwikkeling vast. Voor schuldeisers: zij gaan voor op de verdeling, maar meld uw vordering tijdig bij de vereffenaar.