Boek 5 Artikel 65 (5:65 BW)

Een gedeelde oprit slijt, een mandelige muur moet worden gevoegd, een gezamenlijke heg moet worden geknipt. Artikel 5:65 BW bepaalt wie dat betaalt: mandelige zaken worden onderhouden, gereinigd en zo nodig vernieuwd op kosten van alle mede-eigenaars. Het artikel verbindt de kostenplicht dus aan de hoedanigheid van mede-eigenaar.

Onderhoud, reiniging en vernieuwing

De wet noemt drie soorten werk. Onderhoud houdt de zaak in stand: voegwerk, schilderwerk, het aanvullen van een halfverharde inrit. Reiniging is het schoonhouden: bladeren uit een gedeelde goot, algen van een muur. Vernieuwing gaat verder en komt in beeld wanneer herstel niet meer helpt, bijvoorbeeld als de schutting is verrot. Ook die vervanging valt onder de gezamenlijke kosten, mits zij nodig is.

Bij vernieuwing voegt de wet dus de woorden 'indien nodig' toe. Het artikel ziet op werk dat de zaak in stand houdt of vervangt wanneer dat nodig is. Over uitgaven die daar niet onder vallen, zoals een aanpassing die alleen aan de wensen van één mede-eigenaar tegemoetkomt, bevat het geen regel; daarover moeten de mede-eigenaars afspraken maken.

Wie betaalt

De woorden 'op kosten van alle mede-eigenaars' maken duidelijk dat geen van hen buiten de kosten blijft. Wie het werk laat uitvoeren of de factuur ontvangt, maakt voor die plicht geen verschil: ook de mede-eigenaar die zelf geen opdracht heeft gegeven, draagt bij in de kosten van onderhoud, reiniging en noodzakelijke vernieuwing.

De kostenplicht hangt aan het mede-eigendom en niet aan de mate van gebruik: ook wie de zaak weinig gebruikt of er weinig belang bij heeft, draagt bij. Het artikel maakt daarbij geen onderscheid naar de kant van de zaak die naar het ene of het andere erf is gekeerd; ook werk aan de zijde van de buurman valt onder de gezamenlijke kosten, zolang het gaat om onderhoud, reiniging of noodzakelijke vernieuwing.

Andere afspraken zijn mogelijk

Deze kostenregel is niet dwingend. Treffen de mede-eigenaars een regeling over het gebruik en het beheer van de gemeenschap, dan gaat die regeling voor, zoals artikel 5:69 BW bepaalt. Zo kunnen zij afspreken dat één van hen het onderhoud uitvoert en de anderen een vast bedrag bijdragen, of in welke verhouding ieder van hen de kosten draagt.

Een voorbeeld. Twee buren delen een gemetselde tuinmuur die aan de ene kant begroeid is en aan de andere kant scheurt. Het herstel van de scheuren en het opnieuw voegen zijn onderhoud van de mandelige zaak: beide eigenaars betalen mee, ook de buurman aan wiens kant niets te zien is. Wil één van hen de muur daarna aan zijn zijde laten stuken omdat hij dat mooier vindt, dan is dat geen onderhoud, reiniging of noodzakelijke vernieuwing in de zin van dit artikel; of de ander daaraan meebetaalt, is een kwestie van afspraak.

Wat als iemand niet meebetaalt

Weigert een mede-eigenaar zijn deel te dragen, dan kunt u nakoming vorderen. In zo'n geschil gaat het vaak om twee vragen: of het werk onder onderhoud, reiniging of noodzakelijke vernieuwing viel, en of de kosten daarvan juist zijn. Offertes, een gezamenlijke opdracht en een schriftelijke kostenverdeling van vóór het werk maken het eenvoudiger om die vragen achteraf te beantwoorden. Bij dringend werk, bijvoorbeeld aan een muur die dreigt te bezwijken, kunt u de rechter om een spoedvoorziening vragen.

In de praktijk

Bij een gedeelde muur, schutting of oprit kunnen de mede-eigenaars de verdeling van onderhoud, kosten en vervanging in een regeling vastleggen. Bij verkoop van een woning gaat het aandeel in de mandelige zaak mee naar de koper; facturen van uitgevoerd werk geven hem een beeld van wat er is gedaan. Daarnaast moet iedere mede-eigenaar de anderen toegang geven tot de zaak, zodat het werk ook kan worden uitgevoerd.