Boek 5 Artikel 139 (5:139 BW)

De akte van splitsing is niet in beton gegoten. Zij kan worden gewijzigd, en dit artikel geeft daarvoor twee wegen: met medewerking van alle appartementseigenaars, of op basis van een besluit van de vergadering met een gekwalificeerde meerderheid, waarna het bestuur meewerkt. Daarnaast is toestemming nodig van bepaalde derden, zoals hypotheekhouders en beslagleggers. De wijziging komt tot stand bij notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers.

Twee routes

De eerste route is de eenvoudige: iedereen doet mee. In kleine complexen is dat goed te doen. De tweede route bestaat sinds de wetgever inzag dat één dwarsligger een complex kan vastzetten. Neemt de vergadering het besluit tot wijziging met ten minste vier vijfde van het aantal stemmen dat aan de eigenaars toekomt, of met de grotere meerderheid die de akte voorschrijft, dan kan het bestuur aan de wijziging meewerken. Voor die vergadering geldt een oproepingstermijn van ten minste vijftien dagen, en het voorstel moet vooraf op de in het verenigingsrecht voorgeschreven wijze aan de leden kenbaar worden gemaakt; artikel 2:42 BW werkt daarin door.

Wie er nog meer moet instemmen

• Beperkt gerechtigden op een appartementsrecht, zoals hypotheekhouders en vruchtgebruikers, moeten toestemming geven.
• Beslagleggers op een appartementsrecht eveneens; alleen als de wijziging uitsluitend het reglement betreft, is hun toestemming niet nodig.
• De grondeigenaar als er een recht van erfpacht of opstal in de splitsing is betrokken.
• Gerechtigden tot een erfdienstbaarheid, maar alleen als hun recht door de wijziging wordt verkort.

Die eisen zijn er omdat een wijziging de zekerheid van derden raakt. Wie hypotheek heeft op een appartement, wil niet dat het onderpand door een stemming kleiner wordt.

Vorm en tekening

De wijziging gebeurt bij een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers. Zonder inschrijving verandert er in de registers niets en geldt de oude indeling. Raakt de wijziging de begrenzing van gedeelten die als afzonderlijk geheel worden gebruikt, dan gelden dezelfde eisen aan de tekening als bij de oorspronkelijke splitsing; artikel 5:109 BW, tweede lid, is dan van overeenkomstige toepassing. Nieuwe grenzen vragen dus om een nieuwe tekening die aan de inschrijvingseisen voldoet.

Een voorbeeld. Een complex wil het reglement moderniseren en de regeling voor het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten aanscherpen. Dat vergt een wijziging van de akte. Lukt het niet iedereen mee te krijgen, dan kan de vergadering het besluit met vier vijfde van de stemmen nemen, mits tijdig en met het voorstel erbij is opgeroepen, waarna de hypotheekbanken toestemming geven en de notaris aan de slag gaat. Wil hetzelfde complex de gemeenschappelijke fietsenberging omzetten in twee bergingen die exclusief bij twee woningen horen, dan is die meerderheid niet genoeg: voor het toedelen van een gemeenschappelijk gedeelte aan afzonderlijke eigenaars moeten alle eigenaars meewerken, zo nodig vervangen door een machtiging als bedoeld in artikel 5:140 BW, en is een aangepaste tekening nodig.

In de praktijk

Voor het bestuur: begin ruim op tijd, want het verzamelen van toestemmingen van banken kost weken en de oproepingstermijn is een harde eis. Voor eigenaars: een wijziging kan uw breukdeel, uw bijdrage en de grenzen van uw woning raken, dus lees het voorstel dat bij de oproeping hoort. Wie tegen stemt, houdt daarna nog mogelijkheden: artikel 5:140b BW geeft een termijn om het besluit aan te vechten.