Boek 5 Artikel 141 (5:141 BW)

Een wijziging van de akte van splitsing vraagt de medewerking van de eigenaars en de toestemming van bepaalde derden. Wordt iemand daarbij overgeslagen en is er ook geen vervangende machtiging van de rechter, dan is de wijziging niet zonder meer geldig. Dit artikel geeft degene wiens toestemming ontbrak het recht om vernietiging van de wijziging te vorderen. De termijn daarvoor is een jaar, en ook hier kan de rechter afwijzen als er geen schade is of een redelijke schadeloosstelling wordt geboden.

Wie kan vernietiging vorderen

Het artikel spreekt van degene wiens toestemming achterwege is gebleven. Welke personen toestemming moeten geven, volgt uit artikel 5:139 BW; het gaat om gerechtigden wier positie door de wijziging kan worden geraakt, zoals een hypotheekhouder, een beslaglegger of de gerechtigde tot een erfdienstbaarheid wiens recht wordt verkort. De vordering staat open als er voor hen noch toestemming noch een vervangende machtiging op grond van artikel 5:140 of 5:140a BW is. De vernietiging vindt plaats door een uitspraak van de rechter; zolang die er niet is, geldt de wijziging.

De termijn van een jaar

De bevoegdheid verjaart door verloop van een jaar. Die termijn begint bij de aanvang van de dag na de dag waarop degene die kan vernietigen van de wijziging kennis heeft genomen, of waarop hem daarvan schriftelijk mededeling is gedaan. Het startpunt ligt dus bij de gerechtigde zelf: niet de datum van de wijziging telt, maar het moment waarop hij ervan wist of erover is ingelicht.

• Een jaar vanaf de dag na de kennisneming of de schriftelijke mededeling.
• Schriftelijk melden loont voor het complex, want daarmee gaat de termijn zeker lopen.

- Zolang niemand iets weet blijft de onzekerheid bestaan, wat voor het complex en voor kopers ongemakkelijk is.

De uitweg via schadeloosstelling

De rechter kan de vordering afwijzen wanneer de eiser geen schade lijdt, of wanneer hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling daarvan voldoende zekerheid is gesteld. Zo hoeft een wijziging die voor het complex belangrijk is, niet te sneuvelen op een gebrek dat niemand benadeelt. Wie wel wordt geraakt, wordt beschermd doordat de rechter de vordering alleen kan afwijzen als hij schadeloos wordt gesteld en die betaling is gewaarborgd.

Een voorbeeld. Een complex wijzigt de akte zodat een strook van de gemeenschappelijke tuin bij een benedenwoning wordt gevoegd. Over die strook liep een pad waarvan de eigenaar van het naastgelegen perceel op grond van een erfdienstbaarheid gebruik mocht maken; zijn toestemming is nooit gevraagd. Hij ontdekt de wijziging als er een hek wordt geplaatst en kan binnen een jaar daarna vernietiging vorderen. Biedt het complex hem een redelijke vergoeding aan en stelt het daarvoor voldoende zekerheid, dan kan de rechter de vordering afwijzen; houdt hij een gelijkwaardige doorgang over en lijdt hij dus geen schade, dan kan dat ook.

In de praktijk

Voor het bestuur en de notaris: maak vooraf een lijst van iedereen wiens toestemming nodig is en bewaar de verklaringen, want een vergeten partij kan de wijziging een jaar lang boven het complex laten hangen. Voor derden: reageer op een verzoek om toestemming en houd de registers in de gaten. Voor kopers: controleer bij een recent gewijzigde akte of alle toestemmingen zijn gegeven, want de vernietigingsbevoegdheid raakt ook u.