Boek 5 Artikel 88 (5:88 BW)

Een erfpacht opzeggen doet u niet met een e-mail of een aangetekende brief. Artikel 5:88 BW stelt twee eisen: de opzegging gebeurt bij exploot, en zij moet op tijd gebeuren. De hoofdregel is een jaar van tevoren; alleen bij de opzegging wegens tekortschieten van de erfpachter geldt een maand.

Opzegging bij exploot

Een exploot is het officiële stuk dat een deurwaarder uitbrengt en aan de wederpartij betekent. De wet schrijft die vorm voor bij iedere opzegging, dus zowel wanneer de erfpachter opzegt als wanneer de eigenaar dat doet. Een opzegging per brief of per e-mail voldoet daarom niet aan de wettelijke eis, ook niet als de ontvanger haar aantoonbaar heeft gekregen. Het exploot legt vast op welke dag de opzegging is gedaan en aan wie, zodat ook de termijn vanaf een vast moment kan worden berekend.

De termijnen

• Een jaar. In beginsel wordt ten minste een jaar vóór het tijdstip waartegen wordt opgezegd, opgezegd. Dat geeft de ander tijd om zich in te stellen op het einde van het recht.

- Een maand. Zegt de eigenaar op wegens het tekortschieten van de erfpachter, zoals in het tweede lid van artikel 5:87 BW is geregeld, dan volstaat ten minste een maand. Die kortere termijn hoort bij de ernstige tekortkoming die aan de opzegging ten grondslag ligt.

De rem bij de openbare registers

Het tweede lid legt een extra controle bij de bewaarder van de openbare registers. Gaat het om een opzegging wegens tekortschieten, dan weigert hij de inschrijving daarvan als niet tegelijk wordt overgelegd dat de opzegging is betekend aan degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht stonden ingeschreven.

Zo wordt de bescherming uit het vorige artikel praktisch afgedwongen. Wie de hypotheekhouder of de beslaglegger overslaat, komt niet alleen met een nietige opzegging te zitten, maar krijgt het einde van de erfpacht ook niet in de registers verwerkt. Voor de erfpachter en zijn financier is dat een belangrijke waarborg: hun positie kan niet stil en ongemerkt verdwijnen.

Een voorbeeld. Een eigenaar wil de erfpacht beëindigen omdat de canon twee jaar niet is betaald. Hij laat de opzegging bij exploot uitbrengen tegen een tijdstip dat ten minste een maand later ligt en laat haar betekenen aan de bank met een hypotheek op het erfpachtrecht. Bij het inschrijven legt hij die betekening over. Ontbreekt zij, dan schrijft de bewaarder de opzegging niet in.

In de praktijk

Reken de termijn zorgvuldig terug vanaf het tijdstip waartegen u wilt opzeggen en houd rekening met de tijd die een deurwaarder nodig heeft; bent u te laat, dan schuift dat tijdstip gewoon mee op, tenzij de akte een vast moment aanwijst waartegen kan worden opgezegd. Vraag vooraf een uittreksel uit de openbare registers op, zodat u weet wie er als beperkt gerechtigde of beslaglegger staat ingeschreven. En zorg dat u de stukken bewaart die u bij de inschrijving moet overleggen, want zonder die stukken loopt het einde van de erfpacht vast bij de registers.