Boek 5 Artikel 103 (5:103 BW)

Een opstalrecht gaat over het gebouw, het werk of de beplanting, maar wie daar iets aan wil doen, moet ook bij de grond kunnen. Artikel 5:103 BW vult die leemte op als de akte erover zwijgt: dan mag de opstaller met het perceel waarop zijn recht rust alles doen wat voor het volle genot van dat recht nodig is.

Wat het volle genot omvat

Het gaat om alles wat nodig is om het recht werkelijk te kunnen uitoefenen. Denk aan toegang tot de opstal, aan het gebruik van de ruimte eromheen om onderhoud te kunnen plegen, en aan wat nodig is om aansluitingen en toevoerleidingen in stand te houden. Zonder die bevoegdheden zou de eigendom van een gebouw op andermans grond een papieren recht zijn.

De maat is dus functioneel: wat het recht nodig heeft, en niet meer. Een opstaller krijgt langs deze weg geen algemeen gebruiksrecht van het hele perceel. De grondeigenaar houdt zijn grond en mag die blijven gebruiken, zolang hij het volle genot van de opstaller niet frustreert.

Het verschil met erfpacht

Hier zit een wezenlijk onderscheid met de erfpachter, die in beginsel hetzelfde genot van de zaak heeft als een eigenaar. Het opstalrecht is smaller: het is gericht op het bouwwerk of de beplanting, en de rechten op de grond zijn daarvan afgeleid. Wie een breder gebruik van de grond nodig heeft, moet dat uitdrukkelijk regelen of een ander recht kiezen.

Alleen als de akte niets regelt

Deze bepaling geldt bij gebreke van een regeling in de akte van vestiging. Staat er wel iets, dan gaat dat voor, ook als het beperkter is dan wat de wet als terugvaloptie geeft. In de praktijk bevatten opstalakten dan ook meestal een uitgewerkte omschrijving van de toegang, het onderhoud en het gebruik van de omliggende grond.

Voor de eigenaar is dat een reden om die punten zelf te regelen, want anders geldt de open norm van het volle genot en is discussie over de reikwijdte daarvan waarschijnlijk. Voor de opstaller geldt hetzelfde spiegelbeeldig: hoe concreter de akte, hoe minder afhankelijk hij is van een uitleg achteraf.

Een voorbeeld. Iemand heeft een opstalrecht voor een tuinhuis achter op andermans perceel, terwijl de akte niets zegt over de toegang. Hij mag dan over het erf lopen om bij het tuinhuis te komen en om het te onderhouden, want zonder die toegang heeft zijn recht geen inhoud. Hij mag dat erf niet gebruiken als opslagplaats of als parkeerplaats, want dat is voor het genot van zijn recht niet nodig.

In de praktijk

Schrijf bij het vestigen van een opstalrecht uit hoe de toegang loopt, wat er onderhouden mag worden en welke ruimte daarvoor mag worden gebruikt; die drie punten voorkomen de meeste conflicten. Loopt u tegen een akte aan die er niets over zegt, ga dan uit van wat werkelijk nodig is voor het gebruik van de opstal en stem de uitvoering af met de grondeigenaar. Blijft u van mening verschillen, dan kan de rechter beoordelen wat het volle genot in uw situatie meebrengt.