Boek 5 Artikel 87 (5:87 BW)

Een erfpacht kan worden opgezegd, maar de posities van de twee partijen verschillen. De erfpachter kan opzeggen tenzij de akte dat uitsluit. De eigenaar kan dat op grond van de wet alleen als de erfpachter ernstig tekortschiet, en dan gelden waarborgen: een betekening binnen acht dagen aan de belanghebbenden en een vergoeding van de waarde van het recht. Daarnaast kan de akte van vestiging hem een bevoegdheid tot opzegging op andere gronden geven.

Opzegging door de erfpachter

De erfpachter kan de erfpacht opzeggen, tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald. Hij zit dus niet vast aan een recht dat hij niet meer wil, bijvoorbeeld omdat de lasten hem te zwaar worden. De akte kan die bevoegdheid beperken of uitsluiten; wat geldt, blijkt uit de akte.

Opzegging door de eigenaar

De eigenaar kan opzeggen als de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen, of als deze in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen.

Aan die opzegging zit een vormeis. Zij moet binnen acht dagen worden betekend aan degenen die als beperkt gerechtigde of als beslaglegger op de erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven, en gebeurt dat niet, dan is de opzegging nietig.

De vergoeding na het einde

Eindigt de erfpacht door zo'n opzegging, dan moet de eigenaar de waarde die het recht op dat moment heeft aan de erfpachter vergoeden. Daarop mag hij in mindering brengen wat hij nog van de erfpachter te vorderen heeft uit de erfpacht, met inbegrip van de kosten.

Het derde lid bepaalt dat een beding dat ten nadele van de erfpachter van het tweede lid afwijkt, nietig is. Wel kan de akte aan de eigenaar een bevoegdheid tot opzegging toekennen, behalve op grond van tekortschieten van de erfpachter in de nakoming van zijn verplichtingen; daarvoor geldt de wettelijke regeling.

Een voorbeeld. Een erfpachter betaalt twee jaar achtereen de canon niet, ondanks aanmaningen. De eigenaar zegt de erfpacht op en laat de opzegging binnen acht dagen betekenen aan de bank die een hypotheek op het recht heeft. Eindigt de erfpacht, dan moet hij de waarde van het recht aan de erfpachter vergoeden, na aftrek van de onbetaalde canon en de kosten. Vergeet hij de betekening, dan is de opzegging nietig en verandert er niets.

In de praktijk

Voor een erfpachter met een achterstand is van belang dat de wettelijke grens ligt bij verzuim over twee achtereenvolgende jaren; overleg met de eigenaar en de geldverstrekker kan voorkomen dat het zover komt. Voor de eigenaar is de tijdige betekening beslissend, omdat een opzegging zonder betekening nietig is.