Boek 5 Artikel 109 (5:109 BW)

Splitsen in appartementsrechten kan alleen op één manier: bij notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers. Pas met die inschrijving bestaan de appartementsrechten. Bij de akte hoort verplicht een tekening die laat zien welke gedeelten van gebouw en grond bestemd zijn om afzonderlijk te worden gebruikt. Waar de wet in deze titel over de akte van splitsing spreekt, wordt die tekening meegerekend.

Twee stappen: akte en inschrijving

De notaris maakt de akte, maar daarmee is de splitsing er nog niet. Het gaat om een registergoed, en dus is inschrijving in de openbare registers vereist. Dat dient de kenbaarheid: iedereen die met het gebouw te maken krijgt, van koper tot hypotheekverstrekker tot beslaglegger, moet kunnen nagaan hoe het pand juridisch is opgeknipt. Wat er precies gesplitst wordt, verschilt per geval: het kan de eigendom van een gebouw of een stuk grond zijn, maar even goed een recht van erfpacht of van opstal, of een appartementsrecht dat op zijn beurt verder wordt opgedeeld. Staat het gebouw op andermans grond, dan blijft die grondeigenaar rechthebbende op de zaak en wordt alleen het beperkte recht opgeknipt. Pas met de inschrijving ontstaan de appartementsrechten, en wel zoveel als de akte aanwijst.

De tekening hoort erbij

Aan de minuut van de akte, het bij de notaris blijvende origineel, wordt een tekening gehecht. Die geeft de begrenzing aan van de onderscheiden gedeelten van gebouw en grond die als afzonderlijk geheel gebruikt zullen worden en waarvan het uitsluitend gebruik volgens de akte in een appartementsrecht valt. De tekening moet voldoen aan de eisen die krachtens de wet worden gesteld voor inschrijving van stukken, waarnaar artikel 3:16 BW, tweede lid verwijst. Voldoet zij daar niet aan, dan kan de inschrijving stuklopen.

Praktisch betekent dit dat op de tekening te zien is waar uw woning ophoudt en het gemeenschappelijke begint: waar de berging ligt, welk parkeervak bij welk nummer hoort, hoe ver het privétuintje reikt. Discussies over een schacht, een balkon of een dakterras worden vaak op de tekening beslist en niet op basis van wat er feitelijk is gemetseld.

De tekening telt mee als deel van de akte

Het derde lid voorkomt spraakverwarring. Waar de bepalingen van deze titel spreken van de akte van splitsing, is de tekening daarin begrepen, tenzij uit de bepaling het tegendeel blijkt. Een regel die naar de akte verwijst, verwijst dus ook naar de tekening. Wie de indeling wil aanpassen, wijzigt daarom niet alleen woorden maar zo nodig ook lijnen, en de gewijzigde tekening moet net zo goed worden ingeschreven.

Een voorbeeld. Twee bewoners twisten over een bergingsruimte onder de trap. In de akte staat alleen dat bij elk appartementsrecht een berging hoort. De tekening laat zien dat de ruimte onder de trap niet als afzonderlijk gedeelte is ingetekend. Dan is die ruimte gemeenschappelijk en beslist de vergadering van eigenaars over het gebruik ervan, niet de bewoner die er zijn fietsen zette.

In de praktijk

Voor een koper: vraag de akte van splitsing én de tekening op voordat u tekent, en leg de tekening naast de plattegrond van de makelaar. Voor een eigenaar die wil splitsen: reken op een notaris, een meetdeskundige en een kadastrale controle, en houd er rekening mee dat de rechten pas ontstaan bij inschrijving, niet bij ondertekening. Voor een vereniging van eigenaars: bewaar akte en tekening samen, want de tekening blijkt in geschillen vaak het beslissende stuk.

Wie later iets aan de indeling wil veranderen, komt uit bij de regels over wijziging van de akte van splitsing verderop in deze titel. Ook zo'n wijziging vraagt een notariële akte en inschrijving; met een besluit van de vergadering alleen verandert er in de registers niets.