Boek 5 Artikel 105 (5:105 BW)

Zodra een recht van opstal eindigt, houdt de opstaller op eigenaar te zijn van wat op andermans grond staat. De gebouwen, werken en beplantingen worden op dat moment eigendom van degene die de onroerende zaak in eigendom heeft, zonder dat daarvoor nog een akte of een levering nodig is. Daartegenover staat dat de opstaller onder voorwaarden mag weghalen wat hijzelf heeft aangebracht, en dat hij het gebouwde kan achterhouden zolang een vergoeding niet is betaald.

Waarom de eigendom vanzelf overgaat

Het opstalrecht is een uitzondering op de natrekking: normaal wordt wat duurzaam met de grond is verenigd eigendom van de grondeigenaar, maar de opstaller blijft eigenaar van zijn schuur, zijn leiding of zijn boomgaard zolang zijn recht loopt. Eindigt dat recht, dan valt de uitzondering weg en keert de hoofdregel terug. De overgang gebeurt van rechtswege, dus vanzelf en op hetzelfde moment; de grondeigenaar hoeft niets te doen om eigenaar te worden en de opstaller kan de overgang niet tegenhouden.

Wat de opstaller mag wegnemen

Tegenover die automatische overgang staat een wegneemrecht. Bij het einde van zijn recht mag de opstaller meenemen wat hijzelf of een rechtsvoorganger onverplicht heeft aangebracht, en ook wat hij eerder van de eigenaar heeft overgenomen door daarvoor de waarde te betalen. Aan dat recht hangen twee voorwaarden, en de akte van vestiging kan er bovendien iets anders over bepalen.

• Onverplicht aangebracht. Wat de opstaller uit eigen beweging bouwde of plantte mag mee; wat hij op grond van de akte juist moest aanbrengen valt erbuiten.
• Tegen betaling overgenomen. Kocht hij een al bestaand gebouw van de eigenaar en betaalde hij daarvoor de waarde, dan telt dat gebouw wel mee.

- Terug in de oude toestand. Wie wegneemt, moet het perceel achterlaten zoals het ervoor was: funderingen eruit, gaten dicht, verharding hersteld.

De akte van vestiging gaat voor

Het wegneemrecht is geen dwingend recht. Partijen kunnen bij de vestiging afspreken dat de opstaller niets mag meenemen, of juist dat hij alles moet afbreken. Wie een opstalrecht vestigt of overneemt, leest die akte dus eerst: daarin staat of de loods bij het einde blijft staan, en voor wiens rekening de sloop komt als hij weg moet.

Vergoeding en het achterhouden van het gebouwde

Het derde lid verklaart de artikelen 5:99 en 5:100 BW van overeenkomstige toepassing. Dat zijn de bepalingen uit de titel over erfpacht over de vergoeding die bij het einde van het recht kan toekomen en over de bevoegdheid om afgifte op te schorten totdat die vergoeding is voldaan. Bij opstal geldt daarbij één beperking: het retentierecht van de opstaller strekt zich alleen uit tot de gebouwen, werken en beplantingen, niet tot de grond of de rest van de onroerende zaak. Hij kan de eigenaar dus niet van het hele perceel weren.

Een voorbeeld. Een sportvereniging heeft een opstalrecht op gemeentegrond en zet er op eigen kosten een clubhuis en een lichtmast neer, zonder dat de akte haar daartoe verplichtte. Loopt het recht af, dan wordt de gemeente van rechtswege eigenaar van beide. De vereniging mag de lichtmast meenemen, mits zij de betonvoet verwijdert en het veld herstelt. Meent zij recht te hebben op vergoeding voor het clubhuis, dan mag zij dat gebouw onder zich houden tot betaald is, maar zij mag het overige terrein niet blokkeren.

In de praktijk

Voor de grondeigenaar betekent dit artikel dat hij bij het einde vanzelf een gebouw op zijn erf krijgt dat hij niet altijd wil hebben. Voor de opstaller betekent het dat hij zijn investering op tijd moet regelen: laat bij de vestiging vastleggen wat er met de opstallen gebeurt en tegen welke vergoeding, want achteraf onderhandelen is lastiger als de eigendom al is overgegaan. Raken partijen het niet eens over de hoogte van de vergoeding, dan kunnen zij dat geschil aan de rechter voorleggen.