Boek 5 Artikel 100 (5:100 BW)

Een recht op vergoeding is pas iets waard als u het kunt afdwingen. Artikel 5:100 BW geeft de vertrekkende erfpachter daarvoor een stevig middel: hij mag de zaak onder zich houden totdat de vergoeding aan hem is betaald. Ook de eigenaar krijgt een spiegelbeeldig middel, namelijk op wat de erfpachter heeft afgebroken.

Het retentierecht van de erfpachter

Een retentierecht is de bevoegdheid om iets vast te houden totdat er is betaald. De erfpachter hoeft de zaak dus niet af te geven zolang de verschuldigde vergoeding voor de gebouwen, werken en beplantingen niet is voldaan. Hij blijft ondertussen op de zaak, maar niet meer als erfpachter: zijn recht is geëindigd, hij houdt haar alleen nog vast als drukmiddel.

Dit is een sterk recht. De eigenaar die de zaak terug wil, moet dus eerst afrekenen. Voor de erfpachter is dat vaak de enige manier om te voorkomen dat hij vertrekt en daarna jaren achter zijn geld aan moet.

Van dit recht kan niet worden afgeweken

Ieder beding dat van deze regel afwijkt, is nietig. Een clausule in de erfpachtvoorwaarden waarin de erfpachter afstand doet van zijn retentierecht, heeft dus geen effect. Zo blijft de eindafrekening werkelijk afdwingbaar en kan het recht op vergoeding niet met een pennenstreek worden uitgehold.

Het retentierecht van de eigenaar

De eigenaar heeft een eigen retentierecht, maar op iets anders. Hij mag vasthouden wat de erfpachter heeft afgebroken, totdat is voldaan wat hij uit de erfpacht te vorderen heeft. Denk aan materialen van een gebouw dat de erfpachter mocht wegnemen: die kan hij niet meenemen zolang er nog een canonachterstand openstaat.

De twee middelen staan tegenover elkaar, maar zij zijn niet gelijkwaardig. De erfpachter houdt de zaak vast voor zijn vergoeding, de eigenaar houdt het afgebroken materiaal vast voor zijn vordering. Het verbod om af te wijken beschermt alleen het recht van de erfpachter; over het retentierecht van de eigenaar zegt de wet niets dwingends, zodat partijen dat bij de vestiging mogen beperken of zelfs geheel uitsluiten. Waar beide middelen bestaan, dwingt dat partijen meestal tot één gezamenlijke afrekening, en dat is ook de bedoeling.

Een voorbeeld. Een erfpacht eindigt en er staat een door de erfpachter gebouwde loods. De eigenaar wil het terrein terug maar wil niet betalen zolang hij de waarde betwist. De erfpachter mag het terrein onder zich houden tot de vergoeding is voldaan. Breekt hij daarentegen een deel af dat hij mocht wegnemen, terwijl hij nog canon schuldig is, dan mag de eigenaar dat materiaal vasthouden tot die schuld is betaald.

In de praktijk

Bereid de eindafrekening ruim vóór de einddatum voor: laat de waarde taxeren, zet openstaande posten op een rij en probeer beide bedragen in één regeling te verwerken. Gebruikt u uw retentierecht, leg dan schriftelijk vast waarom u de zaak vasthoudt en welk bedrag u tegoed hebt; dat maakt duidelijk dat het niet om een bezetting gaat maar om een wettelijk recht. En laat u niet afschepen met een contractsbepaling waarin u dat recht opgeeft, want die bepaling is nietig.