Boek 5 Artikel 72 (5:72 BW)

Erfdienstbaarheden ontstaan op twee manieren, zegt artikel 5:72 BW: door vestiging en door verjaring. De eerste weg is de bewuste, waarbij partijen een afspraak maken en de notaris die vastlegt. De tweede weg loopt buiten de wil van de eigenaar van het dienende erf om, en is de reden dat oude paden, leidingen en uitritten soms een recht blijken te zijn geworden.

Vestiging

Vestigen doet u samen. De eigenaar van het dienende erf verleent het recht ten behoeve van het heersende erf, en dat gebeurt bij een notariële akte die in de openbare registers wordt ingeschreven. Die inschrijving is er voor derden: wie later een van beide percelen koopt, moet kunnen zien welk recht en welke last erbij horen.

Bij het splitsen van een perceel is dit de gewone gang van zaken. Wie een deel van zijn grond verkoopt en de koper toegang tot de weg wil geven, laat in dezelfde akte de erfdienstbaarheid vestigen. De inhoud en de wijze van uitoefening liggen dan meteen vast.

Verjaring

Een erfdienstbaarheid kan ook ontstaan doordat een situatie lang genoeg heeft geduurd. Wordt jarenlang een pad over andermans erf gebruikt alsof daarop een recht bestaat, dan kan dat recht op den duur werkelijk ontstaan. De termijnen en de precieze voorwaarden staan niet in dit artikel maar in de algemene regels over verjaring in Boek 3, en of daaraan is voldaan hangt sterk van de feiten af.

Twee dingen zijn hier belangrijk. Het gaat om het bezit van een recht van erfdienstbaarheid en niet om gedogen: wie het pad met toestemming van de buurman gebruikt, bouwt daarmee geen recht op. En het is aan de eigenaar van het dienende erf om tijdig duidelijk te maken dat hij het gebruik niet als recht aanvaardt, bijvoorbeeld door bezwaar te maken of het gebruik te beëindigen.

Voor de eigenaar van het heersende erf betekent dit dat langdurig gebruik zonder papieren onzeker blijft; voor de eigenaar van het dienende erf dat stilzitten niet vrijblijvend is. Wie niet wil dat een situatie op zijn erf uitgroeit tot een recht, moet daar binnen de geldende termijn iets aan doen. Wie een bestaand gebruik zeker wil stellen, kan proberen het alsnog bij de notaris te laten vastleggen.

Een voorbeeld. Achter twee woningen ligt een pad waarover de bewoners van het achterste huis al tientallen jaren hun fietsen naar de straat brengen. Er is nooit iets vastgelegd. Bij verkoop wil de koper zekerheid. De eenvoudigste route is dat beide eigenaars samen naar de notaris gaan en de erfdienstbaarheid alsnog vestigen. Lukt dat niet, dan draait het op de vraag of het gebruik lang genoeg en op de juiste manier heeft plaatsgevonden, en dat is vooral een kwestie van bewijs.

In de praktijk

Regel bestaande, ongeschreven situaties zolang de verhoudingen goed zijn: één akte bij de notaris voorkomt jaren later een procedure tussen twee opvolgers die van niets weten. Koopt u een woning, vraag dan uitdrukkelijk naar paden, leidingen en uitritten die niet in de registers staan maar wel worden gebruikt. En denk als eigenaar van het dienende erf niet te snel dat het zo'n vaart niet loopt: wie het gebruik van zijn grond jarenlang ongemoeid laat, kan op termijn worden geconfronteerd met een recht dat hij nooit heeft willen geven.