Boek 5 Artikel 118 (5:118 BW)

Een appartementseigenaar heeft het uitsluitend gebruik van een bepaald gedeelte van het complex. Dit artikel geeft hem de bevoegdheid om op dat gedeelte zelfstandig een erfdienstbaarheid te vestigen, zonder dat de andere eigenaars daaraan hoeven mee te werken. Hij mag ook zelf een erfdienstbaarheid aannemen die uitsluitend zijn eigen gedeelte dient, en daarvan weer afstand doen. De akte van splitsing kan die bevoegdheid uitsluiten of beperken.

Wat een erfdienstbaarheid hier doet

Een erfdienstbaarheid is een last die op het ene erf rust ten behoeve van het andere: het dienende erf moet iets dulden of nalaten, het heersende erf heeft daar voordeel van. In een gesplitst gebouw kan die verhouding ook binnen het complex spelen. Het gedeelte van de ene bewoner kan dienend zijn ten behoeve van het gedeelte van een ander, of ten behoeve van een geheel ander perceel buiten het complex.

Vestigen, aannemen en afstand doen

• Vestigen. De appartementseigenaar kan zijn eigen gedeelte belasten ten behoeve van een ander gedeelte van dezelfde onroerende zaken of van een andere onroerende zaak. Hij legt de last dan op wat hijzelf exclusief gebruikt.
• Aannemen. Dient de erfdienstbaarheid uitsluitend zijn eigen gedeelte, dan mag hij haar aanvaarden zonder de anderen. Hij wordt dan de begunstigde.
• Afstand doen. Van zo'n uitsluitend voor hem bedongen recht kan hij ook weer afstand doen, opnieuw op eigen houtje.

Steeds geldt dezelfde grens: het moet gaan om het gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt. Over de gemeenschappelijke delen gaat hij niet; daarvoor is de weg van de gezamenlijke eigenaars nodig.

De akte van splitsing kan het uitsluiten

Deze bevoegdheid geldt voor zover de akte van splitsing niets anders bepaalt. Veel akten en modelreglementen beperken haar juist, omdat een erfdienstbaarheid op een privégedeelte de andere bewoners kan raken: een doorgang naar de buren betekent verkeer door het gebouw, een leidingrecht betekent werkzaamheden. Wie iets wil vestigen, kijkt dus eerst in de akte en het reglement of hij dat alleen mag.

Wanneer de erfdienstbaarheid vervalt

Het derde lid koppelt het bestaan van deze erfdienstbaarheden aan het exclusieve gebruiksrecht. Eindigt de bevoegdheid tot uitsluitend gebruik van het gedeelte dat belast is, of van het gedeelte waarvoor de erfdienstbaarheid is bedongen, dan gaat het recht teniet. Verdwijnt door een wijziging van de splitsing het privékarakter van een ruimte, dan verdwijnt daarmee de last of het voordeel dat eraan hing. Het gaat hier om verval van rechtswege, niet om opzegging of opheffing door de rechter.

Een voorbeeld. Op de begane grond van een gesplitst pand zit een winkel met een eigen achteruitgang. De winkelier vestigt op zijn ruimte een recht van weg ten behoeve van het achterliggende pand, zodat de buurman zijn afval kan afvoeren. Daarvoor heeft hij de andere bewoners niet nodig, mits de akte van splitsing zwijgt. Houdt de winkelruimte later door een wijziging van de splitsing op een afzonderlijk gedeelte te zijn, dan vervalt het recht van weg.

In de praktijk

Voor een appartementseigenaar: u kunt over uw eigen ruimte meer beslissen dan u denkt, maar controleer eerst de akte en het reglement. Voor het bestuur: houd bij welke erfdienstbaarheden op privégedeelten zijn gevestigd, want zij werken door bij verkoop en bij verbouwingen. Voor kopers: laat de registers nalopen, want een erfdienstbaarheid op het gedeelte dat u koopt volgt de zaak en niet de persoon.