Boek 5 Artikel 125 (5:125 BW)

Twee eenvoudige regels bepalen wie in een complex de baas is en wie erbij hoort. De vergadering van eigenaars heeft binnen de vereniging alle bevoegdheden die de wet of de statuten niet aan een ander orgaan hebben gegeven. En iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid van de vereniging; wie ophoudt appartementseigenaar te zijn, is van rechtswege ook geen lid meer. Aan- of afmelden is dus niet mogelijk en ook niet nodig.

De vergadering is het hoogste orgaan

De bevoegdheidsverdeling werkt als een restregel: alles wat niet uitdrukkelijk elders is belegd, ligt bij de vergadering. Het bestuur voert uit en vertegenwoordigt, maar de grote beslissingen over onderhoud, begroting, bijdragen en huisregels horen bij de vergadering. Wil een bestuur meer ruimte, dan moet dat uit de statuten volgen. Een besluit dat buiten de bevoegdheid van het handelende orgaan valt, staat op losse schroeven; de titel kent daarvoor verderop een regeling over nietigheid en vernietiging van besluiten.

Lid worden en lid af zijn

• Automatisch lid. Wie een appartementsrecht verkrijgt, is op datzelfde moment lid. Een toelatingsbesluit bestaat niet.
• Automatisch geen lid meer. Verkoopt u uw appartementsrecht, dan eindigt het lidmaatschap vanzelf. Opzeggen kan niet, en uitstappen om onder de bijdragen uit te komen evenmin.
• Meerdere eigenaars, één recht. Zijn er meer gerechtigden tot hetzelfde appartementsrecht, dan zijn zij samen verbonden aan dat recht en aan het daaraan verbonden stemrecht.

Dat lidmaatschap van rechtswege verklaart waarom u de bijdragen niet kunt weigeren met het argument dat u nergens voor hebt getekend. Het lidmaatschap is een gevolg van het goederenrechtelijke recht dat u hebt gekocht.

Aansluiting bij het verenigingsrecht

Het derde lid verklaart alleen het tweede lid van artikel 2:40 BW van toepassing. Dat lid gaat over besluitvorming buiten de vergadering: nemen alle leden met voorkennis van het bestuur eenstemmig een besluit, ook al zijn zij niet bijeen, dan heeft dat dezelfde kracht als een besluit van de vergadering. Voor het overige geldt de aansluiting op Boek 2 zoals artikel 5:124 BW die aangeeft, dus met de daar genoemde uitzonderingen.

Een voorbeeld. Een eigenaar meent dat hij geen lid is omdat hij nooit een vergadering heeft bezocht en nooit iets heeft ondertekend. Hij ontvangt jarenlang nota's en betaalt niet. Dat verweer houdt geen stand: hij werd lid op het moment van de levering van zijn appartementsrecht. Wel kan hij, als hij het met een besluit oneens is, gebruikmaken van de mogelijkheden die deze titel biedt om een besluit aan te tasten, mits hij dat tijdig doet.

In de praktijk

Voor een eigenaar: ga naar de vergadering, want daar liggen de bevoegdheden en daar wordt over uw geld beslist; afwezigheid is geen bescherming tegen de gevolgen van een besluit. Voor het bestuur: controleer voor elk besluit of het orgaan dat het neemt daartoe bevoegd is en houd de ledenlijst gelijk met de registers. Voor een koper: u wordt lid op de dag van de levering, met alle rechten en lasten die daaraan hangen.